Multipropriedade em condomínios edilícios e a reforma do Código Civil

Em mais uma postagem sobre a multipropriedade, vamos comentar um pouco sobre tal instituto em condomínios edilícios. Na sequência, abordaremos as alterações previstas no projeto de reforma do Código Civil brasileiro, constantes no projeto de lei n.4 de 2025.

1. Disposições atuais sobre a multipropriedade em condomínios edilícios

Na última postagem sobre multipropriedade desse série que abordou as principais alterações dos últimos anos no Código Civil, vamos comentar um pouco sobre a possibilidade da instituição da multipropriedade sobre unidades ou áreas pertencentes a um condomínio edilício. Tal possibilidade consta do do artigo 1.358-O:

Art. 1.358-O. O condomínio edilício poderá adotar o regime de multipropriedade em parte ou na totalidade de suas unidades autônomas, mediante: (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)

I - previsão no instrumento de instituição; ou (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)

II - deliberação da maioria absoluta dos condôminos. (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)

Parágrafo único. No caso previsto no inciso I do caput deste artigo, a iniciativa e a responsabilidade para a instituição do regime da multipropriedade serão atribuídas às mesmas pessoas e observarão os mesmos requisitos indicados nas alíneas a , b e c e no § 1º do art. 31 da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964 . (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)

Poderá haver proibição da constituição de multipropriedade na convenção de condomínio, que poderá ser alterada por quorun idêntico, por previsão do artigo 1.358-U:

Art. 1.358-U. As convenções dos condomínios edilícios, os memoriais de loteamentos e os instrumentos de venda dos lotes em loteamentos urbanos poderão limitar ou impedir a instituição da multipropriedade nos respectivos imóveis, vedação que somente poderá ser alterada no mínimo pela maioria absoluta dos condôminos. (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)

Caso haja tal decisão dos condôminos, deverá ser alterada a convenção de condomínio para dispôr sobre as unidades submetidas a esse regime, bem como a indicação de frações de tempo concedidas a cada condômino, a forma de rateio das despesas por meio da taxa condominial respectiva, os quoruns de deliberação, os direitos e deveres dos condôminos quanto ao tempo de uso e responsabilidade pela conservação em conformidade com o artigo 1.358-P e Q:

Art. 1.358-P. Na hipótese do art. 1.358-O, a convenção de condomínio edilício deve prever, além das matérias elencadas nos arts. 1.332, 1.334 e, se for o caso, 1.358-G deste Código: (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)

I - a identificação das unidades sujeitas ao regime da multipropriedade, no caso de empreendimentos mistos; (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)

II - a indicação da duração das frações de tempo de cada unidade autônoma sujeita ao regime da multipropriedade; (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)

III - a forma de rateio, entre os multiproprietários de uma mesma unidade autônoma, das contribuições condominiais relativas à unidade, que, salvo se disciplinada de forma diversa no instrumento de instituição ou na convenção de condomínio em multipropriedade, será proporcional à fração de tempo de cada multiproprietário; (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)

IV - a especificação das despesas ordinárias, cujo custeio será obrigatório, independentemente do uso e gozo do imóvel e das áreas comuns; (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)

V - os órgãos de administração da multipropriedade; (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)

VI - a indicação, se for o caso, de que o empreendimento conta com sistema de administração de intercâmbio, na forma prevista no § 2º do art. 23 da Lei nº 11.771, de 17 de setembro de 2008 , seja do período de fruição da fração de tempo, seja do local de fruição, caso em que a responsabilidade e as obrigações da companhia de intercâmbio limitam-se ao contido na documentação de sua contratação; (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)

VII - a competência para a imposição de sanções e o respectivo procedimento, especialmente nos casos de mora no cumprimento das obrigações de custeio e nos casos de descumprimento da obrigação de desocupar o imóvel até o dia e hora previstos; (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)

VIII - o quórum exigido para a deliberação de adjudicação da fração de tempo na hipótese de inadimplemento do respectivo multiproprietário; (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)

IX - o quórum exigido para a deliberação de alienação, pelo condomínio edilício, da fração de tempo adjudicada em virtude do inadimplemento do respectivo multiproprietário. (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)

Art. 1.358-Q. Na hipótese do art. 1.358-O deste Código, o regimento interno do condomínio edilício deve prever: (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)

I - os direitos dos multiproprietários sobre as partes comuns do condomínio edilício; (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)

II - os direitos e obrigações do administrador, inclusive quanto ao acesso ao imóvel para cumprimento do dever de manutenção, conservação e limpeza; (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)

III - as condições e regras para uso das áreas comuns; (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)

IV - os procedimentos a serem observados para uso e gozo dos imóveis e das instalações, equipamentos e mobiliário destinados ao regime da multipropriedade; (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)

V - o número máximo de pessoas que podem ocupar simultaneamente o imóvel no período correspondente a cada fração de tempo; (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)

VI - as regras de convivência entre os multiproprietários e os ocupantes de unidades autônomas não sujeitas ao regime da multipropriedade, quando se tratar de empreendimentos mistos; (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)

VII - a forma de contribuição, destinação e gestão do fundo de reserva específico para cada imóvel, para reposição e manutenção dos equipamentos, instalações e mobiliário, sem prejuízo do fundo de reserva do condomínio edilício; (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)

VIII - a possibilidade de realização de assembleias não presenciais, inclusive por meio eletrônico; (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)

IX - os mecanismos de participação e representação dos titulares; (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)

X - o funcionamento do sistema de reserva, os meios de confirmação e os requisitos a serem cumpridos pelo multiproprietário quando não exercer diretamente sua faculdade de uso; (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)

XI - a descrição dos serviços adicionais, se existentes, e as regras para seu uso e custeio. (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)

Parágrafo único. O regimento interno poderá ser instituído por escritura pública ou por instrumento particular. (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)

Contudo, tal regime de multipropriedade exigirá um administrador profissional à frente, segundo o artigo 1.358-R:

Art. 1.358-R. O condomínio edilício em que tenha sido instituído o regime de multipropriedade em parte ou na totalidade de suas unidades autônomas terá necessariamente um administrador profissional. (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)

§ 1º O prazo de duração do contrato de administração será livremente convencionado. (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)

§ 2º O administrador do condomínio referido no caput deste artigo será também o administrador de todos os condomínios em multipropriedade de suas unidades autônomas. (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)

§ 3º O administrador será mandatário legal de todos os multiproprietários, exclusivamente para a realização dos atos de gestão ordinária da multipropriedade, incluindo manutenção, conservação e limpeza do imóvel e de suas instalações, equipamentos e mobiliário. (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)

§ 4º O administrador poderá modificar o regimento interno quanto aos aspectos estritamente operacionais da gestão da multipropriedade no condomínio edilício. (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)

§ 5º O administrador pode ser ou não um prestador de serviços de hospedagem. (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)

No caso de inadimplemento das quotas condominiais, o multiproprietário pode perder em favor do condomínio a sua fração de tempo, seguindo a regra do artigo 1.358-S:

Art. 1.358-S. Na hipótese de inadimplemento, por parte do multiproprietário, da obrigação de custeio das despesas ordinárias ou extraordinárias, é cabível, na forma da lei processual civil, a adjudicação ao condomínio edilício da fração de tempo correspondente. (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)

Parágrafo único. Na hipótese de o imóvel objeto da multipropriedade ser parte integrante de empreendimento em que haja sistema de locação das frações de tempo no qual os titulares possam ou sejam obrigados a locar suas frações de tempo exclusivamente por meio de uma administração única, repartindo entre si as receitas das locações independentemente da efetiva ocupação de cada unidade autônoma, poderá a convenção do condomínio edilício regrar que em caso de inadimplência: (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)

I - o inadimplente fique proibido de utilizar o imóvel até a integral quitação da dívida; (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)

II - a fração de tempo do inadimplente passe a integrar o pool da administradora; (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)

III - a administradora do sistema de locação fique automaticamente munida de poderes e obrigada a, por conta e ordem do inadimplente, utilizar a integralidade dos valores líquidos a que o inadimplente tiver direito para amortizar suas dívidas condominiais, seja do condomínio edilício, seja do condomínio em multipropriedade, até sua integral quitação, devendo eventual saldo ser imediatamente repassado ao multiproprietário. (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)

Existe a possibilidade de renúncia ao direito de multipropriedade do condômino em favor do condomínio edilício, por força da disposição contida no artigo 1.358-T:

Art. 1.358-T. O multiproprietário somente poderá renunciar de forma translativa a seu direito de multipropriedade em favor do condomínio edilício. (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)

Parágrafo único. A renúncia de que trata o caput deste artigo só é admitida se o multiproprietário estiver em dia com as contribuições condominiais, com os tributos imobiliários e, se houver, com o foro ou a taxa de ocupação. (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)

2. O que diz o projeto de reforma do Código civil

O projeto de lei n.4 de 2025 dispõe as seguintes alterações nos dispositivos acima referidos:

Art. 1.358-O. O condomínio edilício já instituído poderá passar a adotar o regime de multipropriedade, quanto à parte ou quanto à totalidade de suas unidades autônomas, por deliberação tomada em instrumento público de retificação da instituição do condomínio, que será levada a registro.

Parágrafo único. Se não houver unanimidade dos condôminos quanto à transformação, será convocada assembleia para deliberar especificamente quanto a essa pretensão e a deliberação de dois terços da totalidade dos condôminos, tomada em ata registrada, será levada a registro em complemento à instituição do condomínio.”

Texto do Projeto

Art. 1.358-P. Se a adoção do regime de multipropriedade se der pela forma prevista no art. 1.358-O, a convenção de condomínio edilício além das matérias elencadas nos arts. 1.332, 1.334 e, se for o caso, 1.358-G deste Código, deve prever:

I- a identificação das unidades sujeitas ao regime de multipropriedade;

............................................................................................

..........................................................................................

VII- a competência para a imposição de sanções, sempre atendido o direito à ampla defesa, e o respectivo procedimento, especialmente nos casos de mora no cumprimento das obrigações de custeio e nos casos de descumprimento da obrigação de desocupar o imóvel até o dia e hora previstos;

VIII- o quórum exigido para a deliberação de adjudicação da fração do tempo da multipropriedade, na hipótese de inadimplemento do respectivo multiproprietário; e

IX- o quórum exigido para a deliberação de alienação, pelo condomínio edilício, da propriedade fracionada adjudicada em virtude do inadimplemento do respectivo multiproprietário.”

Texto do Projeto

Art. 1.358-R. O condomínio edilício em que tenha sido instituído o regime de multipropriedade em parte ou na totalidade de suas unidades autônomas, terá necessariamente um administrador, que pode ser pessoa natural ou jurídica.

Texto do Projeto

Art. 1.358-S.

..........................................................................

Parágrafo único. Revogado.”

Texto do Projeto

“Art. 1.358-T. Revogado.”

Texto do Projeto

Art. 1.358-V. Aplica-se, no que couber, o disposto sobre condomínio multiproprietário imobiliário para o condomínio multiproprietário mobiliário, observado o disposto neste Capítulo.

§ 1º A instituição do condomínio multiproprietário de móveis e a oponibilidade da convenção perante terceiros se aperfeiçoam pelo registro do instrumento de sua instituição no Cartório de Títulos e Documentos do domicílio de cada um dos condôminos ou, em se tratando de veículos ou de embarcações, na repartição competente para o licenciamento ou a inscrição respectiva, fazendo-se a anotação de todos os proprietários no certificado de registro.

§ 2º Feito o registro a que alude o parágrafo anterior, a coisa é tida como de propriedade de todos os multiproprietários que, solidariamente, respondem, com garantia real de penhor, pelos créditos de terceiro, derivados de:

I- danos por fato da coisa;

II- obrigações decorrentes de reparos, guarda ou conservação da coisa, assumidas por qualquer titular da unidade mobiliária.

§ 3º Não feito o registro referido no § 1º, responde o proprietário único, o possuidor ou o detentor, pelos danos referidos nos incisos I e II do § 2º deste artigo, sem prejuízo de ficar demonstrado que havia multipropriedade de fato e existente corresponsabilidade solidária de todos os multiproprietários, nos casos e na forma do art. 942 deste Código.

§ 4º Nas hipóteses dos §§ 2º e 3º deste artigo, é assegurado aos condôminos multiproprietários o direito de regresso contra o titular da unidade mobiliária periódica em razão de cuja conduta surgiu o crédito, independentemente de sua culpa.

§ 5º Excetuadas as hipóteses dos parágrafos 2º e 3º deste artigo, o condômino multiproprietário não responderá por obrigações civis, tributárias e administrativas decorrentes das demais unidades mobiliárias periódicas ou do uso da coisa pelo respectivo condômino multiproprietário.

§ 6º Nos casos de danos provocados a terceiros em razão do uso da coisa, é vedada a responsabilização dos condôminos multiproprietários cujo período de uso não coincida com a data do dano, respeitado, porém, o penhor legal de que trata o § 2º deste artigo.

§ 7º Consideram-se bem móvel a unidade mobiliária periódica, os direitos reais sobre ela e as respectivas ações.

§ 8º A averbação do contrato de administração multiproprietária de que trata o § 2º do art. 1.358-E deste Código, na hipótese de condomínio multiproprietário mobiliário, deverá ser feita na forma indicada no § 1º deste artigo.”

Percebe-se que foi alterado o quorum para transformação do condomínio em multipropriedade, passando-se a exigir maioria de dois terços dos condôminos, frente à maioria absoluta exigida na legislação atual, conforme alteração projetada no art. 1.358-O.

Já o artigo 1.358-P trata de mudanças estilísticas na redação atual, pois contém as mesmas disposições sobre o que deve conter a convenção de condomínio que passar a admitir a multipropriedade, como a identificação das unidades sujeitas ao regime, a forma de rateio da contribuição condominial edilícia, a competência para a imposição de sanções, sem alterar a substância do que já está normatizado.

O art. 1.358-R seria modificado para prever que o administrador profissional exigido para condomínios edilícios que se submetam ao regime de multipropriedade poderá ser pessoa física ou jurídica. Os parágrafos do artigo seriam suprimidos, o que se percebe como perda de regulamentação, mas pode abrir oportunidades no mercado.

O artigo 1.358-S revogaria o parágrafo único da redação atual, que cuida do que deverá constar da convenção de condomínio a respeito do multiproprietário inadimplente com suas quotas respectivas da fração possuída, o que parece ser uma perda, pois as disposições servem de importante baliza para as adaptações das convenções condominiais.

O artigo 1.358-T, que cuidava da renúncia ao direito de multipropriedade, seria revogado pelo texto da proposta de lei, o que pode trazer questionamentos sobre os critérios a serem adotados em tal renúncia, como a inadimplencia de quem estiver renunciando.

Por sua vez, o artigo 1.358-U trata da alteração das convenções de condomínios e memoriais de loteamentos que proíbam a instituição da multipropriedade. Para que tal aconteça, a legislação atual prevê deliberação da maioria absoluta dos condôminos, que passaria a ser, segundo o texto do projeto, de maioria de 2 terços.

O projeto prevê a inclusão do artigo 1.358-V, que disporia sobre a multipropriedade de bens móveis, estipulando a regência das mesmas regras. A instituição de tal regime depende de instumento registrado em cartório para sua oposição a terceiros no domicílio de cada condômino ou na repartição competente dos veículos repartidos. Existe a solidariedade por responsabilidade de danos causados, obrigações de reparo e conservação, a qual deixaria de existir na ausência de tal registro, asseguranod-se o direito de regresso em ambos os casos ao causador da despesa. Também se prescreve que não haverá solidariedade pelas obrigações civis, tributárias e administrativas entre os coporoprietários pelo uso da coisa compartida (ex. pessoas dividem a propriedade de um carro, podendo alguns o usarem para fins pessoais, outros para fins comerciais de transporte. Os tributos da atividade comercial desenvolvida pelo segundo não seriam de responsabilidade do primeiro).

3. Conclusão

Estes artigos demonstram poucas alterações substanciais nos dispositivos, que são por si só muito recentes na vida negocial brasileira. A inovação em permitir a multipropriedade de bens móveis constitui avanço na regulamentação de situações práticas cada ez mais rotineiras e que necessitam de balizas legais que ajudem na resolução de conflitos.

Resta esperar os debates no Congresso e o que será adotado de tais propostas. Até a próxima!

Conheça nosso ebook com o texto comparado do Código Civil atual e o Projeto de Lei n.4 de 2025 disponível na Amazon!

Pesquisar este blog