Direitos e deveres dos multiproprietários e a reforma do Código civil

Continuando nossos breves comentários sobre a multipropriedade, hoje veremos as regras básicas sobre direitos e deveres dos condôminos de acordo com esse regime e o que o projeto de lei que visa a aletração do Código Civil propõe sobre o assunto.

1. Disposições atuais do Código Civil

Os direitos e deveres deverão estar no documento de instituição da multipropriedade, levado a registro, bem como na convenção de condomínio. Os direitos mínimos constam do artigo 1.358-I do Código Civil: 

Art. 1.358-I.  São direitos do multiproprietário, além daqueles previstos no instrumento de instituição e na convenção de condomínio em multipropriedade: (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)

I - usar e gozar, durante o período correspondente à sua fração de tempo, do imóvel e de suas instalações, equipamentos e mobiliário; (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)

II - ceder a fração de tempo em locação ou comodato; (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)

III - alienar a fração de tempo, por ato entre vivos ou por causa de morte, a título oneroso ou gratuito, ou onerá-la, devendo a alienação e a qualificação do sucessor, ou a oneração, ser informadas ao administrador; (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)

IV - participar e votar, pessoalmente ou por intermédio de representante ou procurador, desde que esteja quite com as obrigações condominiais, em: (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)

a) assembleia geral do condomínio em multipropriedade, e o voto do multiproprietário corresponderá à quota de sua fração de tempo no imóvel; (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)

b) assembleia geral do condomínio edilício, quando for o caso, e o voto do multiproprietário corresponderá à quota de sua fração de tempo em relação à quota de poder político atribuído à unidade autônoma na respectiva convenção de condomínio edilício. (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)

Desse modo, são direitos do condômino usar o imóvel cuja fração de tempo detém, ou cedê-la, mediante contrato de locação ou de comodato, bem como alienar a respectiva fração de tempo, seja de forma gratuita ou onerosa. Os condôminos, como em um condomínio edilício, terão direito de voto em assembleia, e o cômputo dos votos se dará tomando em conta a quantidade da fração de tempo detida pelos condôminos.

Já as obrigações dos multiproprietários constam do artigo 1.358-J:

Art. 1.358-J.  São obrigações do multiproprietário, além daquelas previstas no instrumento de instituição e na convenção de condomínio em multipropriedade: (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)

I - pagar a contribuição condominial do condomínio em multipropriedade e, quando for o caso, do condomínio edilício, ainda que renuncie ao uso e gozo, total ou parcial, do imóvel, das áreas comuns ou das respectivas instalações, equipamentos e mobiliário; (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)

II - responder por danos causados ao imóvel, às instalações, aos equipamentos e ao mobiliário por si, por qualquer de seus acompanhantes, convidados ou prepostos ou por pessoas por ele autorizadas; (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)

III - comunicar imediatamente ao administrador os defeitos, avarias e vícios no imóvel dos quais tiver ciência durante a utilização; (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)

IV - não modificar, alterar ou substituir o mobiliário, os equipamentos e as instalações do imóvel; (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)

V - manter o imóvel em estado de conservação e limpeza condizente com os fins a que se destina e com a natureza da respectiva construção; (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)

VI - usar o imóvel, bem como suas instalações, equipamentos e mobiliário, conforme seu destino e natureza; (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)

VII - usar o imóvel exclusivamente durante o período correspondente à sua fração de tempo; (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)

VIII - desocupar o imóvel, impreterivelmente, até o dia e hora fixados no instrumento de instituição ou na convenção de condomínio em multipropriedade, sob pena de multa diária, conforme convencionado no instrumento pertinente; (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)

IX - permitir a realização de obras ou reparos urgentes. (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)

§ 1º  Conforme previsão que deverá constar da respectiva convenção de condomínio em multipropriedade, o multiproprietário estará sujeito a: (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)

I - multa, no caso de descumprimento de qualquer de seus deveres; (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)

II - multa progressiva e perda temporária do direito de utilização do imóvel no período correspondente à sua fração de tempo, no caso de descumprimento reiterado de deveres. (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)

§ 2º  A responsabilidade pelas despesas referentes a reparos no imóvel, bem como suas instalações, equipamentos e mobiliário, será: (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)

I - de todos os multiproprietários, quando decorrentes do uso normal e do desgaste natural do imóvel; (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)

II - exclusivamente do multiproprietário responsável pelo uso anormal, sem prejuízo de multa, quando decorrentes de uso anormal do imóvel. (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)

§ 3º  (VETADO). (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)

§ 4º  (VETADO). (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)

§ 5º  (VETADO). (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)

As responsabilidades dizem respeito ao uso compartilhado do imóvel, devendo os multiproprietários pagar a taxa de condomínio respectiva à sua fração ideal do tempo, conservar o imóvel e suas instalações, equipamentos e mobiliário, usar o imóvel dentro dos limites que a sua fração de tempo permitem, desocupar o imóvel quando atingir o tempo determinado pela convenção, sujeitando-se os infratores às multas previstas na lei e na convenção de condomínio.

A lei faz a ressalva relativa às despesas por danos sofridos pelo imóvel: apenas serão desembolsadas por todos caso os danos sejam decorrentes do uso e desgaste natural do imóvel. Caso sejam atribuíveis a apenas um ou alguns dos multiproprietários, as despesas caberão a eles.

O artigo 1.358-K atribui os mesmos direitos e deveres aos cessionários e promitentes compradores das frações de tempo, garantindo proteção juridica para quem estiver negociando a alienação das frações mas não tiver obtido o respectivo registro.:

Art. 1.358-K.  Para os efeitos do disposto nesta Seção, são equiparados aos multiproprietários os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos a cada fração de tempo. (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)

Os artigos seguintes tratam da possibilidade de transferência da multipropriedade a terceiros. O curioso é que a lei não estabelece direito de preferência entre os condôminos. Sendo assim, a transferência desse direito não dependerá da anunência ou cientificação dos demais multiproprietários. Veja-se o artigo 1.358-L:

Art. 1.358-L.  A transferência do direito de multipropriedade e a sua produção de efeitos perante terceiros dar-se-ão na forma da lei civil e não dependerão da anuência ou cientificação dos demais multiproprietários. (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)

§ 1º  Não haverá direito de preferência na alienação de fração de tempo, salvo se estabelecido no instrumento de instituição ou na convenção do condomínio em multipropriedade em favor dos demais multiproprietários ou do instituidor do condomínio em multipropriedade. (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)

§ 2º  O adquirente será solidariamente responsável com o alienante pelas obrigações de que trata o § 5º do art. 1.358-J deste Código caso não obtenha a declaração de inexistência de débitos referente à fração de tempo no momento de sua aquisição. (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)

Isso não quer dizer, todavia, que tal direito de preferência não possa ser estatuído na convenção de condomínio, por força do parágrafo 1º. Já o parágrafo 2º cuida da responsabilidade solidária entre o comprador e o alienante, no caso deste não fornecer declaração de inexistência de débitos relativos à fração de tempo negociada.

2. Alterações previstas no projeto de reforma do código civil

O projeto de lei n.4 de 2025 prevê as seguintes modificações:

Art. 1.358-I.

 ......................................................

II - ceder o uso fracionado da propriedade para locação ou para comodato;

III - alienar ou onerar a propriedade fracionada, por ato entre vivos ou por causa de morte, a título oneroso ou gratuito, devendo a alienação e a qualificação do sucessor ou a oneração, serem informadas ao administrador;

IV - participar e votar, pessoalmente ou por representante ou procurador, desde que esteja em dia com todas as obrigações condominiais, em:

a) assembleia geral do condomínio em multipropriedade; o voto do multiproprietário corresponderá à quota de sua fração de tempo no imóvel;

b) assembleia geral do condomínio edilício caso em que o voto do multiproprietário corresponderá à sua participação na fração correspondente à quota de poder político atribuído à unidade autônoma, na respectiva convenção de condomínio edilício.”

Texto do Projeto

“Art. 1.358-J. São obrigações do multiproprietário, além daquelas previstas no instrumento de instituição do condomínio e na convenção de condomínio em multipropriedade:

I- pagar a contribuição condominial em multipropriedade;

II- responder por danos ao imóvel, às instalações, aos equipamentos e ao mobiliário causados pelo multiproprietário por qualquer de seus acompanhantes, convidados ou prepostos ou por pessoas por ele autorizadas;

...........................................................................

V- manter o imóvel em estado de conservação e limpeza condizentes com os fins a que se destina e com a natureza da respectiva construção;

..........................................................................

IX- permitir a realização de obras ou de reparos urgentes

Texto do Projeto

Art. 1.358-L

..........................................................................

§ 1º Salvo se estabelecido no instrumento de instituição do condomínio ou na convenção do condomínio em multipropriedade, não haverá direito de preferência na alienação da fração da multipropriedade em favor dos demais multiproprietários ou do instituidor do condomínio em multipropriedade.

§ 2º O adquirente será solidariamente responsável com o alienante pelos tributos, contribuições condominiais e outros encargos que já incidam sobre o imóvel, caso não obtenha a declaração de inexistência de débitos referente à fração de tempo no momento de sua aquisição.”

Nos dispositivos do art.1.358-I, houve apenas atualização estilística da redação, trocando-se expressões como "fração de tempo" por "uso fracionado da propriedade", mantendo as disposições sobre direitos do multiproprietário em participar da assembleia de multiproprietários e do condomínio edilício onde estiver inserida a unidade dividida. 

Já o artigo 1.358-J, ao tratar dos deveres do multiproprietário, estabelece que deverá pagar a contribuição de multipropriedade, eliminando a obrigação de pagar a contribuição do condomínio edilício, pois isso deverá ser resolvido pelo administrador da multipropriedade e não pelos condôminos. A responsabilização por danos causados ao imóvel e suas instalações foi mantida, bem como o dever de manter a conservação do mesmo, além da permissão de realização de obras e reparos urgentes (que podem interferir no direito de uso e gozo das instalações).

Na sequência, o artigo 1.358-L continua a dispor sobre a ausência de preferência dos multiproprietários para adquirir a fração de tempo daquele que a alienar, salvo se houver disposição no instrumento de instituição de multipropriedade ou na respectiva convenção de condomínio em multipropriedade, tratando-se de alteração estilística na redação antiga, que já dispunha do mesmo modo.

3. Conclusão

Percebe-se que as alterações mostradas acima visam a garantir a maior clareza do texto legal, sem imprimir modificações no conteúdo, uma vez que o instituto é novo e já havia sido regulado em detalhes pela legislação de 2018. 

Resta saber o que os debates do Congresso trarão ao texto projetado. Até a próxima!

Conheça nosso ebook com o texto comparado do Código Civil atual e o Projeto de Lei n.4 de 2025 disponível na Amazon!