Aspectos básicos da multipropriedade e a reforma do Código Civil

Diante do desenrolar da crise após 2014, muitas alternativas de negócios foram pensadas e executadas no mercado brasileiro, inclusive no mercado imobiliário. Nesse contexto foi regulamentada uma nova modalidade propriedade em condominio, na qual nao se divide a fração de um imóvel, mas sim o período de tempo no qual se utiliza do bem. Trata-se da multipropriedade, incluída no Código Civil pela lei n.13.777 de 2018. O projeto de reforma do Código Civil também pretende alterar algumas das disposições envolvendo o instituto. Vejamos algumas das alterações propostas na sequência.

1. Texto atual do Código Civil sobre a multipropriedade

 Consta tal definição dos artigos 1.358-B e C:

Art. 1.358-B.  A multipropriedade reger-se-á pelo disposto neste Capítulo e, de forma supletiva e subsidiária, pelas demais disposições deste Código e pelas disposições das Leis nºs 4.591, de 16 de dezembro de 1964 , e 8.078, de 11 de setembro de 1990 (Código de Defesa do Consumidor) . (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)

Art. 1.358-C.  Multipropriedade é o regime de condomínio em que cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, à qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada. (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) 

Parágrafo único.  A multipropriedade não se extinguirá automaticamente se todas as frações de tempo forem do mesmo multiproprietário. (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) 

Veja-se que tal imóvel não será passível de divisão, o que costuma extinguir o condonio comum, por expressa previsão do artigo 1.358-D:

Art. 1.358-D.  O imóvel objeto da multipropriedade: (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) 

I - é indivisível, não se sujeitando a ação de divisão ou de extinção de condomínio; (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)

II - inclui as instalações, os equipamentos e o mobiliário destinados a seu uso e gozo. (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) 

Já o artigo 1.358-E estabelece que cada fração de tempo possuída pelos multiproprietarios também é considerada indivisível. 

Art. 1.358-E.  Cada fração de tempo é indivisível. (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)

§ 1º  O período correspondente a cada fração de tempo será de, no mínimo, 7 (sete) dias, seguidos ou intercalados, e poderá ser: (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) 

I - fixo e determinado, no mesmo período de cada ano; (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) 

II - flutuante, caso em que a determinação do período será realizada de forma periódica, mediante procedimento objetivo que respeite, em relação a todos os multiproprietários, o princípio da isonomia, devendo ser previamente divulgado; ou (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) 

III - misto, combinando os sistemas fixo e flutuante. (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) 

§ 2º  Todos os multiproprietários terão direito a uma mesma quantidade mínima de dias seguidos durante o ano, podendo haver a aquisição de frações maiores que a mínima, com o correspondente direito ao uso por períodos também maiores. (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)

Pela regulamentação, poderá ser adotado um regime de determinação de tempo fixo, com períodos não inferiores a 7 dias por ano, flutuante (períodos de tempo a serem distribuídos ao longo do ano) ou misto (períodos fixos e mutáveis ao longo do ano).

Para que tudo isso funcione, é essencial a criação de uma convenção de condomínio em multipropriedade e de um regimento. 

A convenção deverá ser registrada em cartório de imóveis e dela constará a divisão das frações de tempo de cada multiproprietario, bem como os direitos e deveres dos multipropriétários, relativos à manutenção, conservação e fruição da propriedade em comum, conforme os artigos 1.358-F e G:

Art. 1.358-F.  Institui-se a multipropriedade por ato entre vivos ou testamento, registrado no competente cartório de registro de imóveis, devendo constar daquele ato a duração dos períodos correspondentes a cada fração de tempo. (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) 

Art. 1.358-G.  Além das cláusulas que os multiproprietários decidirem estipular, a convenção de condomínio em multipropriedade determinará: (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) 

I - os poderes e deveres dos multiproprietários, especialmente em matéria de instalações, equipamentos e mobiliário do imóvel, de manutenção ordinária e extraordinária, de conservação e limpeza e de pagamento da contribuição condominial; (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) 

II - o número máximo de pessoas que podem ocupar simultaneamente o imóvel no período correspondente a cada fração de tempo; (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) 

III - as regras de acesso do administrador condominial ao imóvel para cumprimento do dever de manutenção, conservação e limpeza; (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) 

IV - a criação de fundo de reserva para reposição e manutenção dos equipamentos, instalações e mobiliário; (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) 

V - o regime aplicável em caso de perda ou destruição parcial ou total do imóvel, inclusive para efeitos de participação no risco ou no valor do seguro, da indenização ou da parte restante; (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) 

VI - as multas aplicáveis ao multiproprietário nas hipóteses de descumprimento de deveres. (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) 

Pode haver limitação à quantidade de frações de tempo detidas por uma pessoa? Sim, desde que exista previsão na instituição da multipropriedade ou na convenção de condomínio, de acordo com o artigo 1.358-H:

Art. 1.358-H.  O instrumento de instituição da multipropriedade ou a convenção de condomínio em multipropriedade poderá estabelecer o limite máximo de frações de tempo no mesmo imóvel que poderão ser detidas pela mesma pessoa natural ou jurídica. (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) 

Parágrafo único. Em caso de instituição da multipropriedade para posterior venda das frações de tempo a terceiros, o atendimento a eventual limite de frações de tempo por titular estabelecido no instrumento de instituição será obrigatório somente após a venda das frações. (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)

2. O que diz o texto do projeto de reforma do Código Civil

O texto do projeto de lei n.4 de 2025 dispõe sobre algumas modificações no artigo 1.358-C e 1.358-H. Vejamos o texto:

 Art. 1.358-C. Multipropriedade é o regime de condomínio em que cada um dos proprietários tem, de forma fracionada no tempo, a exclusividade das faculdades de uso e gozo sobre a totalidade do imóvel, a serem exercidas pelos proprietários de forma alternada.

Parágrafo único....................................

Texto do Projeto

Art. 1.358-H

.....................................................

Parágrafo único. Em caso de instituição da multipropriedade para posterior venda de suas frações a terceiros, o atendimento a eventual limite das frações de tempo por titular, estabelecido no instrumento de instituição, será obrigatório somente após a venda de todas as frações.”

Percebe-se uma redação mais enxuta, com sentido muito semelhante, do caput do artigo 1.358-C, pois se mantém a definição de um "regime de condomínio" em que cada proprietário "tem, de forma fracionada no tempo a exclusividade" de "uso e gozo sobre a totalidade do imóvel", removendo-se a repetição desnecessária que se fazia aludindo-se ao "imóvel", ao mesmo tempo em que se reforça a ideia de que o uso da unidade diz respeito à sua totalidade, e não à quinhão fracionado da mesma.

Já o artigo 1.358-H ganha nova redação em seu parágrafo único, acabando com eventuais dúvidas sobre quais frações de tempo deveriam ser vendidas para que se averiguasse o atendimento do limite de tempo estabelecido. A nova redação diz claramente que apenas com a venda de "todas as frações" o atendimento do limite das frações de tempo será obrigatório.

3. Conclusão

A multipropriedade é instituto relativamente novo, criado para regulamentar a propriedade do imóvel suas possibilidades de uso pelos condôminos, surgido da necessidade imposta pela pandemia, com os custos do mercado imobiliário aumentando, a busca por modelos de negócio mais baratos, etc.

Vê-se que no tocante a esses dispositivos, o projeto de reforma buscou garantir clareza na redação dos dispositivos, e não promover mudanças substanciais.

Vejamos nas próximas postagens outros aspectos da multipropriedade constantes do projeto de reforma do Código Civil! Até a próxima!

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