Venda do imóvel alugado
Muitos locatários se veem cheios de preocupação e duvidas quando o locador os avisa de que vai colocar o imóvel em que residem ou desenvolvem seu comércio à venda. Outros tomam um grande susto quando o locador vem apresentar-lhes o novo proprietário do imóvel. O que fazer nessas horas?
Detalhes contratuais relevantes
A lei de locações, Lei n.8.245 de 1991 permite que o adquirente do imóvel que esteja alugado denuncie o contrato, ou seja, notifique o locatário de que não tem mais interesse de mantê-lo ocupado, para que o mesmo seja desocupado em 90 dias.
Todavia, isso não poderá acontecer se o contrato de locação vigente for por tempo determinado, contiver cláusula que garante sua vigência mesmo em caso de alienação do imóvel e estiver averbado no Registro de imóveis.
Ou seja, o adquirente nem sempre conseguirá desocupar o imóvel antes do prazo final da locação sem pagar a multa respectiva.
E o adquirente tem algum prazo para fazer essa notificação ao locatário?
Sim, o adquirente do imóvel deverá avisá-lo em até 90 dias da data do registro de compra e venda do imóvel alugado. Passados esses 90 dias do registro, se não notificar o locatário, presume-se a concordância daquele na manutenção da locação.
Tudo isto conforme o art.8 da lei de locações:
Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.
§ 1º Idêntico direito terá o promissário comprador e o promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.
§ 2º A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo - se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.
Mas o locatário não tem a preferência na compra do imóvel?
Sim, isso é verdade. A lei de locações estabelece uma ordem de preferência entre várias pessoas ligadas ao imóvel.
Assim, se houver mais de um proprietário do imóvel, e um deles quiser vender a sua quota, os demais coproprietários terão a preferência de comprá-la.
Não havendo coproprietários interessados, confere a lei a preferência ao locatário para adquirir o imóvel locado, desde que ofereça as mesmas condições que os terceiros, devendo ser notificado pelo locador sobre o negócio, seja por notificação judicial ou extrajudicial, ou outro meio de ciência.
Nessa notificação, deverão constar quais as condições pedidas pelo locador para fechar negócio ou até mesmo a oferta por ele recebida, bem como se existem pendências sobre o imóvel e sua documentação.
Entretanto, o locatário deve se manifestar em 30 dias pela concordância da proposta, sob pena de perder o direito de preferência.
E se houver um sublocatário? De quem é a preferência na aquisição?
Se o sublocação for integral, a preferência será prerrogativa do sublocatário, em primeiro lugar e, em seguida, ao locatário. Se forem vários sublocatários, a preferência será de todos em comum ou de apenas aqueles que se interessarem.
O que acontece se houver mais de um interessado com preferência?
A preferência dentre os pretendentes a que a lei confere tal prerrogativa caberá ao locatário mais antigo ou, se todos estiverem no imóvel ao mesmo tempo, caberá ao mais idoso.
Se o imóvel for vendido por decisão judicial também há preferência?
Não, a lei não garante a preferência do locatário em casos de perda de propriedade ou venda por decisão judicial, casos em que ocorre permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão ou incorporação.
E se a preferência não for respeitada pelo locador? O que pode ser feito?
A lei de locações garante ao locatário pedir perdas e danos, ou seja, indenização, ou tomar o imóvel para si, depositando o preço e arcando com as despesas do ato de transferência de propriedade, desde que o faça dentro de 6 meses contados do registro de aquisição de imóvel. Mas o locatário só poderá fazê-lo se o contrato de locação tiver sido averbado junto ao Registro de imóveis no mínimo 30 dias antes da alienação. Ressalte-se que tal contrato poderá ser averbado com a apresentação de qualquer das vias, desde que assinadas pelo locador, locatário e 2 testemunhas.
Em caso de dúvida, consulte sempre um advogado de confiança, que pode ajudá-lo a revisar a sua minuta ou elaborar um contrato que preveja todas as condições relevantes ao aluguel do seu imóvel, bem como analisar as melhores condições de negociação, para que todos fiquem seguros ao alugar e satisfeitos com o negócio!
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