Ação de despejo por denuncia cheia

 Ação de despejo por denúncia cheia 

Significado de denúncia cheia 

Durante a vigência do contrato de aluguel, podem ocorrer situações nas quais o inquilino descumpre as obrigações assumidas em contrato. Desse modo, a falta de pagamento do aluguel ou dos encargos, o desrespeito à proibição de realizar obras no imóvel sem prévia autorização do locador, o desrespeito às normas do condomínio onde o imóvel se localiza, trazendo prejuízos ao locador e seus vizinhos, enseja a ação de despejo por denúncia cheia, pela qual o locador busca terminar o contrato em razão de um motivo previsto em lei (daí se dizer denúncia cheia, ou seja, vontade de romper o contrato com base em justificativa legal).

Previsão legal 

A lei de locações urbanas prevê que a ação de despejo entre os artigos 59 a 66. 

Tal ação de despejo poderá conter pedido de desocupação do imóvel e a respectiva cobrança das obrigações não pagas pelo inquilino, por força do artigo 62:  

Art. 62.  Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte: (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

I – o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação; nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito; (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

II – o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos: (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

a) os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação;

b) as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis;

c) os juros de mora;

d) as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição diversa;

III – efetuada a purga da mora, se o locador alegar que a oferta não é integral, justificando a diferença, o locatário poderá complementar o depósito no prazo de 10 (dez) dias, contado da intimação, que poderá ser dirigida ao locatário ou diretamente ao patrono deste, por carta ou publicação no órgão oficial, a requerimento do locador; (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

IV – não sendo integralmente complementado o depósito, o pedido de rescisão prosseguirá pela diferença, podendo o locador levantar a quantia depositada;  (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

V - os aluguéis que forem vencendo até a sentença deverão ser depositados à disposição do juízo, nos respectivos vencimentos, podendo o locador levantá - los desde que incontroversos;

VI - havendo cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança dos aluguéis, a execução desta pode ter início antes da desocupação do imóvel, caso ambos tenham sido acolhidos.

Parágrafo único.  Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores à propositura da ação. (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

Questões práticas 

Devem ser observadas algumas peculiaridades quando tal ação é proposta.

Deve ser protocolada a petição no foro do local do imóvel alugado ou no local eleito pelas partes em contrato, conforme o artigo 58.

Caso não tenha sido prestada garantia no contrato, o juiz poderá expedir liminar para desocupação do imóvel no prazo de 15 dias, desde que o locador preste caução em juízo no valor de 3 alugueis. 

Deverão ser incluídos no processo eventuais fiadores  e sublocatários, de modo que a decisão proferida pelo juiz vincule a todos, ou seja, para que o locador possa cobrar os valores definidos na sentença de todos os envolvidos no contrato de locação. 

Nunca é demais salientar que, do mesmo modo que o locador deverá apresentar os cálculos dos valores devidos atualizados, o locatário, fiador e sun locatário poderão questionar os valores alegados, bem como comprovar que foi realizado pagamento,  ainda que parcial. 

O inquilino poderá, assim, questionar os valores apontados.Todavia, a jurisprudência tem exigido que, para evitar a decretação do fim do contrato, o inquilino deve depositar o valor que julga incontroverso, ou seja, sobre o qual não pode questionar que está devendo ao locador. 

De outro modo, o inquilino poderá depositar em juízo todos valores apontados pelo locador dentro de 15 dias, o que a lei denomina "purgação da mora", e desse modo, impedir a rescisão contratual, conforme o artigo 62. 

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