Os deveres do locador
Deveres quanto ao imóvel
A lei de locações, Lei n. 8.245 de 1991 discrimina vários deveres do locador relativamente ao imóvel, constantes do art. 22. Podemos citar o primeiro, que parece tratar de obviedade mas nem sempre é, que o locador é obrigado a entregar o imóvel em estado que sirva ao uso combinado com o inquilino. Ou seja, o imóvel, para servir de residência, deve estar habitável e, para servir para fins comerciais, deve estar apto a receber o desenvolvimento das atividades, conforme as posturas municipais.
O locador deve se abster de interferir ou impedir a locação, mantendo o seu uso pacífico. Isso quer dizer que qualquer conduta do locador que tente pressionar a desocupação do imóvel antes do prazo contratado deve ser evitada, por se tratar de infração legal e contratual passível de multa e indenização, a depender do caso.
Também o locador deve preservar a forma e o destino do imóvel, que significa dizer que obras que desfiguram o imóvel devem ser negociadas com o locatário para que sejam realizadas após o contrato, ou mediante indenização.
Consta igualmente que o locador é o único responsável pelas condições apresentadas pelo imóvel antes da locação entrar em vigor, o que significa que não poderá cobrar valores a título de reparos de defeitos que já existiam antes do locatário ocupar o imóvel.
Deveres quanto ao instrumento do contrato
Também há deveres do locador respectivos à burocracia que envolve a contratação da locação. Mas tais cuidados resguardam não só a confiança entre os contratantes, mas os direitos de ambas as partes.
O locatário tem o direito de solicitar ao locador uma descrição minuciosa do imóvel que alugará, devendo constar expressamente os defeitos existentes no imóvel antes da locação ter início.
Também é dever do locador fornecer recibo que discrimine os valores recebidos, não sendo admitida pela lei a quitação genérica, isto é, a afirmação pura e simples de que todos os valores combinados foram recebidos devidamente, bem como exibir os comprovantes das parcelas que são cobradas dos inquilinos (ex. o locador combina que o locatário deposite o valor da taxa condominial para que o próprio locador realize o pagamento; ele deverá exibir o respectivo boleto, contendo o valor e a data de vencimento, para o locatário), caso este lhe solicite.
Deveres financeiros
Além dos deveres mencionados acima, há deveres relativos a certas despesas que devem ser arcadas pelo locador.
A primeira delas diz respeito à taxa de corretagem, que costuma ser paga ao corretor de imóveis que encontra um interessado na locação. Essa, bem como a taxa de administração do aluguel, paga geralmente a uma empresa de administração imobiliária, são de responsabilidade do locador.
Também são de responsabilidade do locador arcar com as taxas extraordinárias cobradas pelo condomínio, assim compreendidas as que extrapolarem a taxa condominial mensal e forem relativas a obras, pinturas de fachada, indenizações trabalhistas e previdenciárias de empregados, instalação de equipamentos de segurança, decoração de áreas comuns e custeio de fundo de reserva.
Podem ser convencionados no contrato, porém, a questão relativa ao pagamento de impostos e taxas cobrados pela Administração Pública, bem como do prêmio do seguro contra incêndio, que seriam de incumbência do locador pagar, mas que podem ser quitados pelo locatário, se assim dispuser o contrato.
Em caso de dúvida, consulte sempre um advogado de confiança, que pode ajudá-lo a revisar a sua minuta ou elaborar um contrato que preveja todas as condições relevantes ao aluguel do seu imóvel, bem como analisar as melhores condições de negociação, para que todos fiquem seguros ao alugar e satisfeitos com o negócio!
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