Renovação da locação não residencial
As locações de imóveis destinados ao comércio, portanto, locações não residenciais, podem ser renovadas judicialmente, pelo mesmo prazo do contrato, desde que alguns requisitos sejam respeitados. Isso serve para proteger a estabilidade da atividade negocial e empreendedora, respeitando o valor gerado pelo “ponto comercial”, como se diz na prática, integrante daquilo que a lei costuma denominar por “fundo de comércio”.
Requisitos para o locatário requerer a renovação judicial da locação
O art. 51 da lei de locações esmiúça quais condições o locatário deve observar para exigir seu direito na Justiça. Observe-se:
Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:
I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;
III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
[...]
Assim sendo, percebe-se que a locação deve ter sido firmada por meio de contrato escrito, contendo prazo determinado; a duração da locação ajustada por escrito seja de no mínimo 5 anos, contando o contrato e suas renovações por escrito; o locatário esteja no mesmo ramo comercial há no mínimo 3 anos, ininterruptos.
Então, uma série de situações já podem ser respondidas:
a. Alugo um espaço para atividade comercial há menos de 5 anos, com contrato verbal. Posso pedir a renovação judicialmente?
Não, a lei exige o contrato escrito, com pelo menos 5 anos de duração.
b. Alugo um espaço comercial há 5 anos, com contrato escrito, mas mudei a atividade mais de uma vez, sendo que passei a atender na minha atividade há apenas 2 anos. Posso pedir a renovação judicialmente?
Não, a lei exige que o locatário desenvolva atividades no mesmo ramo de atividade comercial há no mínimo 3 anos ininterruptos antes de pedir a renovação.
Quem pode pedir a renovação judicialmente?
O mesmo artigo 51, na sequência, dispõe sobre aqueles que podem pedir a renovação judicial do contrato de locação, além do locatário, por uma série de motivos.
Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:
[...]
§ 1º O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação; no caso de sublocação total do imóvel, o direito a renovação somente poderá ser exercido pelo sublocatário.
§ 2º Quando o contrato autorizar que o locatário utilize o imóvel para as atividades de sociedade de que faça parte e que a esta passe a pertencer o fundo de comércio, o direito a renovação poderá ser exercido pelo locatário ou pela sociedade.
§ 3º Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios, o sócio sobrevivente fica sub - rogado no direito a renovação, desde que continue no mesmo ramo.
§ 4º O direito a renovação do contrato estende - se às locações celebradas por indústrias e sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constituídas, desde que ocorrentes os pressupostos previstos neste artigo.
§ 5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.
Assim, o locatário poderá pedir a renovação judicial, bem como aqueles que o sucederem na locação, como herdeiros ou os sócios que mantiverem seu negócio em atividade, no mesmo ramo, depois de sua morte; a empresa que adquirir o “ponto comercial”, desde que o contrato de locação admita o uso do imóvel para atividades relacionada àquela empresa; indústrias e sociedades civis com finalidade lucrativa, desde que respeitem os requisitos.
Atenção: se houver um sublocatário integral do imóvel, apenas ele poderá exercer o direito de pedir a renovação.
Existe prazo para pedir a renovação judicial do contrato?
A renovação deve ser proposta dentro do último ano de vigência do contrato, respeitando o prazo mínimo de 6 meses de antecedência ao fim do prazo ajustado. Caso o locatário, ou algum dos outros legitimados acima pela lei, perca o prazo, não haverá a possibilidade de pleiteá-la na justiça, por ter ocorrido a decadência.
Vamos a um exemplo: o prazo do contrato de locação não residencial vigente entre o locador A e o locatário B termina em 10 de março de 2022. O locatário perfaz todos os requisitos legais que o autorizam a pedir a renovação. Até quando ele pode pedi-la judicialmente?
Veja-se que o prazo para pedi-la começou em 10 de março de 2021, um ano antes do seu término, e se encerra em 10 de setembro de 2021. Assim, se o locatário entrar com a ação de renovação de aluguel em 15 de outubro de 2021, ele já terá perdido o prazo.
Há alguma possibilidade de o locador não ser obrigado a renovar o contrato?
Sim, o art.52 da lei de locações trata das situações em que o locador não será obrigado a renovar o contrato, a saber:
Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se:
I - por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;
II - o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.
[...]
Percebe-se, então, que o locador poderá retomar o imóvel para realizar obras exigidas pelo Poder Público, que importem a radical transformação do imóvel; também poderá retomar o imóvel para realizar obras que aumentem o valor do negócio ou da propriedade; ou, ainda, poderá retomar o imóvel para nele instalar um fundo de comércio criado há mais de 1 ano, desde que dele detenha a maior parte do capital social, ou assim o faça seu cônjuge, ascendente ou descendente.
Dessa maneira, a retomada do imóvel para realizar obras exigidas pelas Administração Pública, ou obras que valorizem o espaço comercial, ou ainda a transferência do negócio próprio do locador para espaço comercial que já possui e aluga são as hipóteses nas quais o locatário não conseguirá o deferimento judicial para a renovação de seu contrato.
Se o locador não desejar a renovação por proposta melhor de terceiro deve indenizar o locatário?
Sim, a resposta é afirmativa. Estipula a lei de locações que deverá o locatário ser ressarcido pela mudança, perda do “ponto comercial” e desvalorização do seus “fundo de comércio” no caso de não renovação por proposta de terceiro que seja melhor que os valores praticados no contrato que está terminando.
Ainda haverá indenização se, dentro de 3 meses da retomada do imóvel, o locador não lhe der a destinação alegada ou iniciar as obras a que aludiu para desocupar o imóvel. É a redação do parágrafo 3º do mesmo artigo 52:
Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se:
[...]
§ 3º O locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores condições, ou se o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar.
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