Ação de consignação em pagamento de aluguel

Cabimento da ação

Certas situações podem ocorrer durante a vigência do contrato de locação que demandam ações no Judiciário para corrigir certas condutas que dificultam a relação entre as partes contratantes.

Uma delas diz respeito às dificuldades injustificadas do locador para receber os valores do aluguel e demais encargos contratados.

No caso em que o inquilino não consegue realizar o pagamento na data e no modo combinado ao locador, ele poderá se valer da ação de consignação em pagamento para continuar cumprindo as obrigações contratuais assumidas de modo a não incorrer em atraso, o que ensejaria a aplicação de multa e correção monetária, nem dar causa à eventual ação de despejo.

Isso se dará com o depósito em juízo dos valores, a serem conferidos e levantados pelo locador.

Previsão legal

A ação de consignação em pagamento de aluguel tem base no artigo 67 da lei de locações urbanas.

Art. 67. Na ação que objetivar o pagamento dos aluguéis e acessórios da locação mediante consignação, será observado o seguinte:

I - a petição inicial, além dos requisitos exigidos pelo art. 282 do Código de Processo Civil, deverá especificar os aluguéis e acessórios da locação com indicação dos respectivos valores;

II - determinada a citação do réu, o autor será intimado a, no prazo de vinte e quatro horas, efetuar o depósito judicial da importância indicada na petição inicial, sob pena de ser extinto o processo;

III - o pedido envolverá a quitação das obrigações que vencerem durante a tramitação do feito e até ser prolatada a sentença de primeira instância, devendo o autor promover os depósitos nos respectivos vencimentos;

IV - não sendo oferecida a contestação, ou se o locador receber os valores depositados, o juiz acolherá o pedido, declarando quitadas as obrigações, condenando o réu ao pagamento das custas e honorários de vinte por cento do valor dos depósitos;

V - a contestação do locador, além da defesa de direito que possa caber, ficará adstrita, quanto à matéria de fato, a:

a) não ter havido recusa ou mora em receber a quantia devida;

b) ter sido justa a recusa;

c) não ter sido efetuado o depósito no prazo ou no lugar do pagamento;

d} não ter sido o depósito integral;

VI - além de contestar, o réu poderá, em reconvenção, pedir o despejo e a cobrança dos valores objeto da consignatória ou da diferença do depósito inicial, na hipótese de ter sido alegado não ser o mesmo integral;

VII - o autor poderá complementar o depósito inicial, no prazo de cinco dias contados da ciência do oferecimento da resposta, com acréscimo de dez por cento sobre o valor da diferença. Se tal ocorrer, o juiz declarará quitadas as obrigações, elidindo a rescisão da locação, mas imporá ao autor-reconvindo a responsabilidade pelas custas e honorários advocatícios de vinte por cento sobre o valor dos depósitos;

VIII - havendo, na reconvenção, cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança dos valores objeto da consignatória, a execução desta somente poderá ter início após obtida a desocupação do imóvel, caso ambos tenham sido acolhidos.

Parágrafo único. O réu poderá levantar a qualquer momento as importâncias depositadas sobre as quais não penda controvérsia.

A ação deve ser proposta no foro do local do imóvel alugado ou no local apontado no contrato, conforme dispõe o artigo 58 da mesma lei.

Art. 58. Ressalvados os casos previstos no parágrafo único do art. 1º, nas ações de despejo, consignação em pagamento de aluguel e acessório da locação, revisionais de aluguel e renovatórias de locação, observar - se - á o seguinte:[...]

II - é competente para conhecer e julgar tais ações o foro do lugar da situação do imóvel, salvo se outro houver sido eleito no contrato; [...]

Questões práticas

O inquilino que deseja efetuar o pagamento deverá indicar na ação qual a situação, provocada pelo locador, que está impedindo o pagamento regular de suas obrigações.

Desse modo, deverá comprovar que o locador não veio receber os valores nas datas combinadas, ou que não consegue encontrá-lo para pagar.

Embora seja comum o pagamento do aluguel e dos encargos por meios eletrônicos, ainda existem locadores que recebem aluguéis em dinheiro, mensalmente, dos locatários, mas de repente somem, sem comunicar o motivo, não atendendo ligações, mensagens, emails.

Desse modo, o inquilino deverá explicitar todas as condições em que estava acostumado a proceder ao pagamento (datas, valores, meios que antes eram aceitos), de modo que no juiz permita o depósito e garanta a quitação devida.

Também deverá fazer prova da recusa do locador, seja por troca de mensagens, seja por testemunhas, que devem ter conhecimento das tentativas do locatário em efetuar o pagamento.

O locador só poderá se defender de modo a justificar a recusa quando provar que aquele meio, data ou valor de pagamento não era o combinado, confirme prevê o artigo 67 da lei do inquilinato.

Deve-se observar que, caso o aluguel já esteja vencido quando a ação for proposta, e é comum que já esteja, pois o problema de receber o aluguel se dá justamente na data fixada de pagamento, o depósito do valor em juízo deve considerar os acréscimos contratuais e legais (multa e correção monetária).

Também deve se observar, no curso da ação, caso o locador continue a se negar a receber, ou não seja encontrado para receber os próximos aluguéis, estes deverão ser depositados em juízo.

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