Quoruns para deliberações condominiais

Olá, leitor. Na postagem de hoje vamos comentar sobre os quoruns exigidos pelo Código Civil brasileiro para que sejam tomadas as decisões nas assembleias condominiais.

Esses quoruns podem ser modificados pela convenção do condomínio, desde que sejam mais estritos, ou seja, a convenção ou regimento do condomínio não podem abrandar o número mínimo de votos para aprovar as decisões em condonominios.

Quóruns para criação e extinção do condomínio

A criação de um condomínio depende da elaboração e aprovação da convenção de condomínio, devendo estase dar por dois terços dos subscritores. Consta do artigo 1.333:

Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.

Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

Para que sejam feitas alterações na convenção de condomínio, são necessários os mesmos dois tercos dos condomínos, conforme recente alteração  legislativa:

Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção, bem como a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária.   (Redação dada pela Lei nº 14.405, de 2022)

No caso de haver ruína ou destruição da edificação, poderá ser decidida a reconstrução ou venda do condomínio, importando, no último caso, a sua extinção. Dispõe o artigo 1.357:

Art. 1.357. Se a edificação for total ou consideravelmente destruída, ou ameace ruína, os condôminos deliberarão em assembléia sobre a reconstrução, ou venda, por votos que representem metade mais uma das frações ideais.[...]

Quórum geral de votação 

O Código Civil brasileiro dispõe sobre o quórum geral ou comum de votação no artigo 1.352:

Art. 1.352. Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da assembléia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.

Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio.

Isso significa dizer que devem estar presentes, em primeira convocação, os representantes de mais da metade das frações ideais do condomínio, e poderão decidir por maioria simples dos votos. 

Caso não estejam presentes em primeira convocação, haverá a segunda convocação.

Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembléia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial.

§ 1º Quando a deliberação exigir quórum especial previsto em lei ou em convenção e ele não for atingido, a assembleia poderá, por decisão da maioria dos presentes, autorizar o presidente a converter a reunião em sessão permanente, desde que cumulativamente:      (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022) [...]

Em segunda convocação, as votações poderão se dar pela maioria dos votos dos presentes, desde que a votação não exigir um quórum maior, seja pela lei ou convenção. 

A modificação legislativa de 2022 permite a conversão da reunião em assembleia permanente, de modo a coletar o número mínimo de votos exigidos pela lei.  Isso dependerá dos seguintes requisitos do mesmo artigo 1.353:

Art.1353[...]

I - sejam indicadas a data e a hora da sessão em seguimento, que não poderá ultrapassar 60 (sessenta) dias, e identificadas as deliberações pretendidas, em razão do quórum especial não atingido;    (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)

II - fiquem expressamente convocados os presentes e sejam obrigatoriamente convocadas as unidades ausentes, na forma prevista em convenção;      (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)

III - seja lavrada ata parcial, relativa ao segmento presencial da reunião da assembleia, da qual deverão constar as transcrições circunstanciadas de todos os argumentos até então apresentados relativos à ordem do dia, que deverá ser remetida aos condôminos ausentes;      (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)

IV - seja dada continuidade às deliberações no dia e na hora designados, e seja a ata correspondente lavrada em seguimento à que estava parcialmente redigida, com a consolidação de todas as deliberações.   (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)

§ 2º Os votos consignados na primeira sessão ficarão registrados, sem que haja necessidade de comparecimento dos condôminos para sua confirmação, os quais poderão, se estiverem presentes no encontro seguinte, requerer a alteração do seu voto até o desfecho da deliberação pretendida.     (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)

§ 3º A sessão permanente poderá ser prorrogada tantas vezes quantas necessárias, desde que a assembleia seja concluída no prazo total de 90 (noventa) dias, contado da data de sua abertura inicial.    (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)

Quoruns para obras a serem realizadas

O Código Civil distingue os quoruns de aprovação de obras no condomínio de acordo com sua natureza de benfeitoria, resgatando a repartição entre voluptuarias, úteis e necessárias. 

No caso de voluptuarias, o quórum é mais elevado, pois se trata de mero aformoseamento das áreas comuns, aumentando o valor da edificação em suas áreas comuns. Já as úteis, que facilitam a utilização das instalações, e necessárias, que aumentam a segurança ou fazem a manutenção dos equipamentos, exigem a maioria dos condôminos. Dispõe os artigos 1.341 e 1.342:

Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:

I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;

II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos.

§ 1° As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.

§ 2° Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembléia, que deverá ser convocada imediatamente.

§ 3° Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembléia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.

§ 4° O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.

Veja-se que, caso as obras úteis sejam feitas em acréscimo às partes comuns, deverão ser aprovadas por dois terços dos condôminos. 

Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns.

Quórum para destituição de síndico

O Código Civil também disciplina o quórum mínimo de maioria absoluta para destituir o síndico que descumprir seus deveres legais e convencionais ou nao administrar de maneira conveniente o condominio:

Art. 1.349. A assembléia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2 o do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.

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