Ação de despejo por denúncia vazia 

O que é "denúncia vazia"?

A ação de despejo pode ser proposta pelo locador quando o locador não tem mais interesse em manter o contrato de locação vigente e o locatário não concorda em deixar o imóvel. 

Tal falta de interesse do locador pode decorrer de infrações contratuais, o que motiva a ação de despejo por denúncia cheia, ou por inconveniência, dando ensejo à ação de despejo por denúncia vazia (ou seja, tem por fundamento o desejo de encerrar o contrato sem motivo que o justifique).

Previsão legal 

 Para que tal ação seja possível, deve-se observar a prescrição legal do artigo 46 da Lei de Locações Urbanas:

Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

§ 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.

§ 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.

Desse modo, o contrato de aluguel deverá ter a forma escrita, prever prazo de locação igual ou superior a 30 meses (2 anos e meio), e independe de notificação ao inquilino.

Todavia, a praxe é avisar o locatário de que não se tem mais interesse em manter o contrato de locação, para que não restem dúvidas acerca de possível prorrogação do contrato por prazo indeterminado, uma vez que acabam por alterar algumas regras da locação. Observa-se acima que a própria lei permite que tal prorrogação seja presumida, desde que o locatário continue no imóvel por mais de 30 dias após o prazo final previsto em contrato sem qualquer aviso do locador para que deixe o respectivo imóvel.

Contudo, a notificação do locador poderá ocorrer a qualquer momento, devendo conceder o prazo de 30 dias para que o inquilino deixe o imóvel. E, do mesmo modo, continua cabível a presente Ação para forçar o inquilino a deixar o imóvel.

Questões práticas

A ação de despejo deverá ser protocolada no foro do local do imóvel alugado, a não ser que o contrato de aluguel disponha de modo diverso. É a regra do artigo 58 da Lei do Inquilinato:

Art. 58. Ressalvados os casos previstos no parágrafo único do art. 1º, nas ações de despejo, consignação em pagamento de aluguel e acessório da locação, revisionais de aluguel e renovatórias de locação, observar - se - á o seguinte:

I - os processos tramitam durante as férias forenses e não se suspendem pela superveniência delas;

II - é competente para conhecer e julgar tais ações o foro do lugar da situação do imóvel, salvo se outro houver sido eleito no contrato;

III - o valor da causa corresponderá a doze meses de aluguel, ou, na hipótese do inciso II do art. 47, a três salários vigentes por ocasião do ajuizamento;

IV - desde que autorizado no contrato, a citação, intimação ou notificação far - se - á mediante correspondência com aviso de recebimento, ou, tratando - se de pessoa jurídica ou firma individual, também mediante telex ou fac-símile , ou, ainda, sendo necessário, pelas demais formas previstas no Código de Processo Civil;

V - os recursos interpostos contra as sentenças terão efeito somente devolutivo.

 A lei garante ao inquilino o prazo de 6 meses para que desocupe o imóvel, o que pode ser um transtorno para o locador. Todavia, os alugueis e encargos contratados continuam sendo devidos, e deverão ser pagos regularmente até que o locatário saia do imóvel. 

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