Regras sobre a multipropriedade em condomínios
Nesta postagem vamos comentar um pouco sobre a possibilidade da instituição da multipropriedade sobre unidades ou áreas pertencentes a um condomínio edilício. Tal possibilidade consta do do artigo 1.358-O:
Art. 1.358-O. O condomínio edilício poderá adotar o regime de multipropriedade em parte ou na totalidade de suas unidades autônomas, mediante: (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)
I - previsão no instrumento de instituição; ou (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)
II - deliberação da maioria absoluta dos condôminos. (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)
Parágrafo único. No caso previsto no inciso I do caput deste artigo, a iniciativa e a responsabilidade para a instituição do regime da multipropriedade serão atribuídas às mesmas pessoas e observarão os mesmos requisitos indicados nas alíneas a , b e c e no § 1º do art. 31 da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964 . (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)
Poderá haver proibição da constituição de multipropriedade na convenção de condomínio, que poderá ser alterada por quorun idêntico, por previsão do artigo 1.358-U:
Art. 1.358-U. As convenções dos condomínios edilícios, os memoriais de loteamentos e os instrumentos de venda dos lotes em loteamentos urbanos poderão limitar ou impedir a instituição da multipropriedade nos respectivos imóveis, vedação que somente poderá ser alterada no mínimo pela maioria absoluta dos condôminos. (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)
Caso haja tal decisão dos condôminos, deverá ser alterada a convenção de condomínio para dispôr sobre as unidades submetidas a esse regime, bem como a indicação de frações de tempo concedidas a cada condômino, a forma de rateio das despesas por meio da taxa condominial respectiva, os quoruns de deliberação, os direitos e deveres dos condôminos quanto ao tempo de uso e responsabilidade pela conservação em conformidade com o artigo 1.358-P e Q:
Art. 1.358-P. Na hipótese do art. 1.358-O, a convenção de condomínio edilício deve prever, além das matérias elencadas nos arts. 1.332, 1.334 e, se for o caso, 1.358-G deste Código: (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)
I - a identificação das unidades sujeitas ao regime da multipropriedade, no caso de empreendimentos mistos; (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)
II - a indicação da duração das frações de tempo de cada unidade autônoma sujeita ao regime da multipropriedade; (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)
III - a forma de rateio, entre os multiproprietários de uma mesma unidade autônoma, das contribuições condominiais relativas à unidade, que, salvo se disciplinada de forma diversa no instrumento de instituição ou na convenção de condomínio em multipropriedade, será proporcional à fração de tempo de cada multiproprietário; (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)
IV - a especificação das despesas ordinárias, cujo custeio será obrigatório, independentemente do uso e gozo do imóvel e das áreas comuns; (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)
V - os órgãos de administração da multipropriedade; (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)
VI - a indicação, se for o caso, de que o empreendimento conta com sistema de administração de intercâmbio, na forma prevista no § 2º do art. 23 da Lei nº 11.771, de 17 de setembro de 2008 , seja do período de fruição da fração de tempo, seja do local de fruição, caso em que a responsabilidade e as obrigações da companhia de intercâmbio limitam-se ao contido na documentação de sua contratação; (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)
VII - a competência para a imposição de sanções e o respectivo procedimento, especialmente nos casos de mora no cumprimento das obrigações de custeio e nos casos de descumprimento da obrigação de desocupar o imóvel até o dia e hora previstos; (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)
VIII - o quórum exigido para a deliberação de adjudicação da fração de tempo na hipótese de inadimplemento do respectivo multiproprietário; (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)
IX - o quórum exigido para a deliberação de alienação, pelo condomínio edilício, da fração de tempo adjudicada em virtude do inadimplemento do respectivo multiproprietário. (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)
Art. 1.358-Q. Na hipótese do art. 1.358-O deste Código, o regimento interno do condomínio edilício deve prever: (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)
I - os direitos dos multiproprietários sobre as partes comuns do condomínio edilício; (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)
II - os direitos e obrigações do administrador, inclusive quanto ao acesso ao imóvel para cumprimento do dever de manutenção, conservação e limpeza; (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)
III - as condições e regras para uso das áreas comuns; (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)
IV - os procedimentos a serem observados para uso e gozo dos imóveis e das instalações, equipamentos e mobiliário destinados ao regime da multipropriedade; (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)
V - o número máximo de pessoas que podem ocupar simultaneamente o imóvel no período correspondente a cada fração de tempo; (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)
VI - as regras de convivência entre os multiproprietários e os ocupantes de unidades autônomas não sujeitas ao regime da multipropriedade, quando se tratar de empreendimentos mistos; (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)
VII - a forma de contribuição, destinação e gestão do fundo de reserva específico para cada imóvel, para reposição e manutenção dos equipamentos, instalações e mobiliário, sem prejuízo do fundo de reserva do condomínio edilício; (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)
VIII - a possibilidade de realização de assembleias não presenciais, inclusive por meio eletrônico; (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)
IX - os mecanismos de participação e representação dos titulares; (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)
X - o funcionamento do sistema de reserva, os meios de confirmação e os requisitos a serem cumpridos pelo multiproprietário quando não exercer diretamente sua faculdade de uso; (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)
XI - a descrição dos serviços adicionais, se existentes, e as regras para seu uso e custeio. (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)
Parágrafo único. O regimento interno poderá ser instituído por escritura pública ou por instrumento particular. (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)
Contudo, tal regime de multipropriedade exigirá um administrador profissional à frente, segundo o artigo 1.358-R:
Art. 1.358-R. O condomínio edilício em que tenha sido instituído o regime de multipropriedade em parte ou na totalidade de suas unidades autônomas terá necessariamente um administrador profissional. (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)
§ 1º O prazo de duração do contrato de administração será livremente convencionado. (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)
§ 2º O administrador do condomínio referido no caput deste artigo será também o administrador de todos os condomínios em multipropriedade de suas unidades autônomas. (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)
§ 3º O administrador será mandatário legal de todos os multiproprietários, exclusivamente para a realização dos atos de gestão ordinária da multipropriedade, incluindo manutenção, conservação e limpeza do imóvel e de suas instalações, equipamentos e mobiliário. (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)
§ 4º O administrador poderá modificar o regimento interno quanto aos aspectos estritamente operacionais da gestão da multipropriedade no condomínio edilício. (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)
§ 5º O administrador pode ser ou não um prestador de serviços de hospedagem. (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)
No caso de inadimplemento das quotas condominiais, o multiproprietário pode perder em favor do condomínio a sua fração de tempo, seguindo a regra do artigo 1.358-S:
Art. 1.358-S. Na hipótese de inadimplemento, por parte do multiproprietário, da obrigação de custeio das despesas ordinárias ou extraordinárias, é cabível, na forma da lei processual civil, a adjudicação ao condomínio edilício da fração de tempo correspondente. (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)
Parágrafo único. Na hipótese de o imóvel objeto da multipropriedade ser parte integrante de empreendimento em que haja sistema de locação das frações de tempo no qual os titulares possam ou sejam obrigados a locar suas frações de tempo exclusivamente por meio de uma administração única, repartindo entre si as receitas das locações independentemente da efetiva ocupação de cada unidade autônoma, poderá a convenção do condomínio edilício regrar que em caso de inadimplência: (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)
I - o inadimplente fique proibido de utilizar o imóvel até a integral quitação da dívida; (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)
II - a fração de tempo do inadimplente passe a integrar o pool da administradora; (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)
III - a administradora do sistema de locação fique automaticamente munida de poderes e obrigada a, por conta e ordem do inadimplente, utilizar a integralidade dos valores líquidos a que o inadimplente tiver direito para amortizar suas dívidas condominiais, seja do condomínio edilício, seja do condomínio em multipropriedade, até sua integral quitação, devendo eventual saldo ser imediatamente repassado ao multiproprietário. (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018
Existe a possibilidade de renúncia ao direito de multipropriedade do condômino em favor do condomínio edilício, por força da disposição contida no artigo 1.358-T:
Art. 1.358-T. O multiproprietário somente poderá renunciar de forma translativa a seu direito de multipropriedade em favor do condomínio edilício. (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)
Parágrafo único. A renúncia de que trata o caput deste artigo só é admitida se o multiproprietário estiver em dia com as contribuições condominiais, com os tributos imobiliários e, se houver, com o foro ou a taxa de ocupação. (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)
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