Ação renovatória de aluguel 

 Conceito e finalidade da ação 

A finalidade dessa ação é a proteção do estabelecimento comercial do locatário, de modo a preservar o local em que ele desenvolve suas atividades,  local este que já conquistou certa clientela e detém certo reconhecimento social de exercício daquela atividade.

Requisitos para propositura da ação 

Os requisitos previstos na lei para que tal ação seja proposta pelo locatário estão dispostos nos artigos 51 e 71 da lei de locações urbanas, Lei n.8245 de 1991. Entre eles, destacam-se:

A. Locação comercial 

B. Locação celebrada por contrato escrito 

C. Locação com prazo determinado

D. Decurso de prazo da locação de 5 anos no mínimo;

E. Exercício da mesma atividade econômica pelo locatário por no mínimo 3 anos.

Além disso, o inquilino que deseja renovar o aluguel deverá apresentar proposta de novo valor de aluguel, bem como as garantias que serão prestadas, mantidas ou reforçadas para que a renovação aconteça, conforme dispõe o artigo 71:

Art. 71. Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com:

I - prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51;

II - prova do exato cumprimento do contrato em curso;

III - prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia;

IV - indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação;

V – indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que não haja alteração do fiador, a atual idoneidade financeira;  (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

VI - prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for;

VII - prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao proprietário.

Parágrafo único. Proposta a ação pelo sublocatário do imóvel ou de parte dele, serão citados o sublocador e o locador, como litisconsortes, salvo se, em virtude de locação originária ou renovada, o sublocador dispuser de prazo que admita renovar a sublocação; na primeira hipótese, procedente a ação, o proprietário ficará diretamente obrigado à renovação.

Todavia, o inquilino possui prazo decadencial para propor tal ação: deverá ser proposta no último ano de vigência do seu contrato, com antecedência mínima de 6 meses antes da sua data de término, por força do artigo 51 da Lei de Locações:

Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

§ 1º O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação; no caso de sublocação total do imóvel, o direito a renovação somente poderá ser exercido pelo sublocatário.

§ 2º Quando o contrato autorizar que o locatário utilize o imóvel para as atividades de sociedade de que faça parte e que a esta passe a pertencer o fundo de comércio, o direito a renovação poderá ser exercido pelo locatário ou pela sociedade.

§ 3º Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios, o sócio sobrevivente fica sub - rogado no direito a renovação, desde que continue no mesmo ramo.

§ 4º O direito a renovação do contrato estende - se às locações celebradas por indústrias e sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constituídas, desde que ocorrentes os pressupostos previstos neste artigo.

    § 5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor. 

 Questões práticas

O locador não estará obrigado a renovar o contrato, podendo alegar impossibilidades previstas na própria lei de locação. Observe-se o artigo 52:

Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se:

I - por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;

II - o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.

§ 1º Na hipótese do inciso II, o imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário, salvo se a locação também envolvia o fundo de comércio, com as instalações e pertences.

§ 2º Nas locações de espaço em shopping centers , o locador não poderá recusar a renovação do contrato com fundamento no inciso II deste artigo.

§ 3º O locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores condições, ou se o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar.

Atente-se, pois ao que dispõe o artigo 72 em complementação às fundamentações legítimas para que não haja a renovação: 

Art. 72. A contestação do locador, além da defesa de direito que possa caber, ficará adstrita, quanto à matéria de fato, ao  seguinte:

I - não preencher o autor os requisitos estabelecidos nesta lei;

II - não atender, a proposta do locatário, o valor locativo real do imóvel na época da renovação, excluída a valorização trazida por aquele ao ponto ou lugar;

III - ter proposta de terceiro para a locação, em condições melhores;

IV - não estar obrigado a renovar a locação (incisos I e II do art. 52).

§ 1º No caso do inciso II, o locador deverá apresentar, em contraproposta, as condições de locação que repute compatíveis com o valor locativo real e atual do imóvel.

§ 2º No caso do inciso III, o locador deverá juntar prova documental da proposta do terceiro, subscrita por este e por duas     testemunhas, com clara indicação do ramo a ser explorado, que não poderá ser o mesmo do locatário. Nessa hipótese, o locatário poderá, em réplica, aceitar tais condições para obter a renovação pretendida.

§ 3º No caso do inciso I do art. 52, a contestação deverá trazer prova da determinação do Poder Público ou relatório pormenorizado das obras a serem realizadas e da estimativa de valorização que sofrerá o imóvel, assinado por engenheiro devidamente habilitado.

§ 4º Na contestação, o locador, ou sublocador, poderá pedir, ainda, a fixação de aluguel provisório, para vigorar a partir do primeiro mês do prazo do contrato a ser renovado, não excedente a oitenta por cento do pedido, desde que apresentados elementos hábeis para aferição do justo valor do aluguel.

§ 5º Se pedido pelo locador, ou sublocador, a sentença poderá estabelecer periodicidade de reajustamento do aluguel diversa daquela prevista no contrato renovando, bem como adotar outro indexador para reajustamento do aluguel.

Assim, caso o locador apresente proposta de terceiros que seja superior àquela oferecida pelo atual locatário, não estará obrigado a renovar o contrato. Essa proposta deverá estar assinada pelo terceiro e por duas testemunhas. A intenção de renovação do contrato pelo locatário só prevaleceria se ele oferecesse as mesmas condições ao locador, em réplica.

Para evitar prejuízos ao locador durante a ação de renovação, que pode se arrastar para além do prazo fixado em contrato para o término do referido contrato, a lei permite que seja fixado novo valor do aluguel, que não deverá ultrapassar o equivalente a 80% do aluguel pedido, bem como novo índice e periodicidade de reajuste do aluguel, a vigorar até que seja proferida sentença.

Complementarmente, a lei prevê que poderá ser requerida indenização pelo locatário caso sofra  prejuízos em decorrência da negação da ação renovatória pelo oferecimento de proposta mais vantajosa por terceiros, como dispõe o artigo 75:

Art. 75. Na hipótese do inciso III do art. 72, a sentença fixará desde logo a indenização devida ao locatário em conseqüência da não prorrogação da locação, solidariamente devida pelo locador e o proponente.

Desse modo, a comprovação de alguma dessas hipóteses, seja ligada a obras ou à utilização para outro fundo de comércio, impedirá a renovação pretendida pelo locatário.

Caso a sentença não conceda a renovação da locação, o juiz determinará a desocupação do imóvel em 30 dias, como consta do artigo 74 da Lei do Inquilinato:

Art. 74.  Não sendo renovada a locação, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, se houver pedido na contestação. (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

Entendimentos jurisprudenciais 

Nos últimos anos, houve certo abrandamento quanto aos requisitos temporais previstos na lei. Assim, mesmo que tenha ocorrido pequenas interrupções no exercício da atividade econômica, o direito de pedir a renovação da locação persiste, desde que não tenha havido  mudança de ramo ou de exploração de atividade diversa. Em razão da pandemia da Covid-19, certos abrandamentos foram aceitos no tocante à lei das locações, o que tem favorecido interpretações mais benéficas

aos locatários que enfrentaram dificuldades na condução de seus negócios.

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