Cinco perguntas sobre valor do aluguel

Bom dia, leitor! Aqui seguem cinco perguntas muito comuns sobre o contrato de locação e que são respondidas pela lei do inquilinato de maneira clara. Vamos conferir?

É possível fixar o aluguel em moeda estrangeira?

Embora muitas cidades sofram o afluxo de turistas estrangeiros, devido ao turismo, ou mesmo a visita de executivos estrangeiros que buscam novas chances de empreendimentos e negócios, o valor de aluguel no Brasil só pode ser estipulado em reais, por força do art. 17 da lei de locação:

Art. 17. É livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo. 

Parágrafo único. Nas locações residenciais serão observadas os critérios de reajustes previstos na legislação específica. 

Além disso, o reajuste deve ser anual, como prevê a legislação específica, e geralmente o índice adotado era o IGP-M. Nos tempos de pandemia do coronavírus, esse índice passou a sofrer grandes variações, o que levou o mercado imobiliário a buscar uma alternativa que permitisse o reajuste sem onerar de maneira desproporcional os locatários. Por isso, recorreu-se muitas vezes ao IPCA. Outros índices continuam sendo observados e alguns testados, isoladamente país afora, para permitir um reajuste anual mais equânime.

É possível renegociar valor de aluguel durante sua vigência?

Embora na prática isso seja muito difícil, a lei não proíbe que um novo valor seja estabelecido, desde que isso seja negociado de comum acordo entre as partes. A lei também permite  a modificação da cláusula de reajuste do valor do aluguel, no caso de mudanças e alterações na economia que tornem necessário. Como já destacado acima, isso ocorreu de diversas formas durante a pandemia e deve continuar acontecendo nos próximos anos até a estabilização da economia. Veja a disposição do art.18 referente a isso:

Art. 18. É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste. 

O valor do contrato pode ser reajustado judicialmente?

Sim, mas dentro de algumas condições bem específicas. Se os contratantes mantiverem o contrato vigente por mais de 3 anos com o mesmo valor, qualquer das partes, seja o locador, seja o locatário, poderá pedir em ação própria a revisão judicial de valor do aluguel contratado, a fim de observar os preços do mercado que estão sendo praticados naquele momento, como se vê no art. 19 abaixo reproduzido. Muitas pessoas se valeram desse instrumento durante a pandemia, com resultados nem sempre favoráveis.

Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado. 

Posso cobrar o aluguel antecipado do meu inquilino?

Então, isso vai depender se o contrato é feito para temporada (aluguel residencial com prazo não superior a 90 dias) ou se o contrato foi celebrado sem qualquer garantia. Nesses casos, o aluguel poderá ser cobrado no inicio do mês, antecipadamente. Veja-se o art. 42:

Art. 42. Não estando a locação garantida por qualquer das modalidades, o locador poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo. 

Fora dessas situações, o aluguel geralmente é cobrado no fim do mês em que o imóvel foi usado. Observe-se o art. 20:

Art. 20. Salvo as hipóteses do art. 42 e da locação para temporada, o locador não poderá exigir o pagamento antecipado do aluguel. 

Em caso de dúvida, consulte sempre um advogado de confiança, que pode ajudá-lo a revisar a sua minuta ou elaborar um contrato que preveja todas as condições relevantes ao aluguel do seu imóvel, para que todos fiquem seguros ao alugar e satisfeitos com o negócio! Até a próxima! 

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