Multipropriedade: aspectos básicos
Diante do desenrolar da crise após 2014, muitas alternativas de negócios foram pensadas e executadas no mercado brasileiro, inclusive no mercado imobiliário. Nesse contexto foi regulamentada uma nova modalidade propriedade em condominio, na qual nao se divide a fração de um imóvel, mas sim o período de tempo no qual se utiliza do bem. Trata-se da multipropriedade, incluída no Código Civil pela lei n.13.777 de 2018. Consta tal definição dos artigos 1.358-B e C:
Art. 1.358-B. A multipropriedade reger-se-á pelo disposto neste Capítulo e, de forma supletiva e subsidiária, pelas demais disposições deste Código e pelas disposições das Leis nºs 4.591, de 16 de dezembro de 1964 , e 8.078, de 11 de setembro de 1990 (Código de Defesa do Consumidor) . (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)
Art. 1.358-C. Multipropriedade é o regime de condomínio em que cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, à qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada. (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)
Parágrafo único. A multipropriedade não se extinguirá automaticamente se todas as frações de tempo forem do mesmo multiproprietário. (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)
Veja-se que tal imóvel não será passível de divisão, o que costuma extinguir o condonio comum, por expressa previsão do artigo 1.358-D:
I - é indivisível, não se sujeitando a ação de divisão ou de extinção de condomínio; (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)
II - inclui as instalações, os equipamentos e o mobiliário destinados a seu uso e gozo. (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)
Já o artigo 1.358-E estabelece que cada fração de tempo possuída pelos multiproprietarios também é considerada indivisível.
§ 1º O período correspondente a cada fração de tempo será de, no mínimo, 7 (sete) dias, seguidos ou intercalados, e poderá ser: (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)
II - flutuante, caso em que a determinação do período será realizada de forma periódica, mediante procedimento objetivo que respeite, em relação a todos os multiproprietários, o princípio da isonomia, devendo ser previamente divulgado; ou (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)
§ 2º Todos os multiproprietários terão direito a uma mesma quantidade mínima de dias seguidos durante o ano, podendo haver a aquisição de frações maiores que a mínima, com o correspondente direito ao uso por períodos também maiores. (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)
Pela regulamentação, poderá ser adotado um regime de determinação de tempo fixo, com períodos não inferiores a 7 dias por ano, flutuante (períodos de tempo a serem distribuídos ao longo do ano) ou misto (períodos fixos e mutáveis ao longo do ano).
Para que tudo isso funcione, é essencial a criação de uma convenção de condomínio em multipropriedade e de um regimento.
A convenção deverá ser registrada em cartório de imóveis e dela constará a divisão das frações de tempo de cada multiproprietario, bem como os direitos e deveres dos multipropriétários, relativos à manutenção, conservação e fruição da propriedade em comum, conforme os artigos 1.358-F e G:
Art. 1.358-F. Institui-se a multipropriedade por ato entre vivos ou testamento, registrado no competente cartório de registro de imóveis, devendo constar daquele ato a duração dos períodos correspondentes a cada fração de tempo. (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)
Art. 1.358-G. Além das cláusulas que os multiproprietários decidirem estipular, a convenção de condomínio em multipropriedade determinará: (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)
I - os poderes e deveres dos multiproprietários, especialmente em matéria de instalações, equipamentos e mobiliário do imóvel, de manutenção ordinária e extraordinária, de conservação e limpeza e de pagamento da contribuição condominial; (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)
II - o número máximo de pessoas que podem ocupar simultaneamente o imóvel no período correspondente a cada fração de tempo; (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)
III - as regras de acesso do administrador condominial ao imóvel para cumprimento do dever de manutenção, conservação e limpeza; (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)
IV - a criação de fundo de reserva para reposição e manutenção dos equipamentos, instalações e mobiliário; (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)
V - o regime aplicável em caso de perda ou destruição parcial ou total do imóvel, inclusive para efeitos de participação no risco ou no valor do seguro, da indenização ou da parte restante; (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)
VI - as multas aplicáveis ao multiproprietário nas hipóteses de descumprimento de deveres. (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)
Pode haver limitação à quantidade de frações de tempo detidas por uma pessoa? Sim, desde que exista previsão na instituição da multipropriedade ou na convenção de condomínio, de acordo com o artigo 1.358-H:
Art. 1.358-H. O instrumento de instituição da multipropriedade ou a convenção de condomínio em multipropriedade poderá estabelecer o limite máximo de frações de tempo no mesmo imóvel que poderão ser detidas pela mesma pessoa natural ou jurídica. (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)
Parágrafo único. Em caso de instituição da multipropriedade para posterior venda das frações de tempo a terceiros, o atendimento a eventual limite de frações de tempo por titular estabelecido no instrumento de instituição será obrigatório somente após a venda das frações. (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)
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