Direito Real de Laje
Dentre os direitos reais, foi incluído o direito real de laje, tendo em vista as práticas observadas em muitas habitações no Brasil, nas quais um dos níveis da construção (a "laje") pode ser cedida, com a proteção de um verdadeiro direito real a terceiros, que poderão usar daquele espaço com posse legítima e protegida por lei.
Vejamos o que dispõe o Art.1.510-A:
Art. 1.510-A. O proprietário de uma construção-base poderá ceder a superfície superior ou inferior de sua construção a fim de que o titular da laje mantenha unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 1 o O direito real de laje contempla o espaço aéreo ou o subsolo de terrenos públicos ou privados, tomados em projeção vertical, como unidade imobiliária autônoma, não contemplando as demais áreas edificadas ou não pertencentes ao proprietário da construção-base. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 2 o O titular do direito real de laje responderá pelos encargos e tributos que incidirem sobre a sua unidade. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 3 o Os titulares da laje, unidade imobiliária autônoma constituída em matrícula própria, poderão dela usar, gozar e dispor. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 4 o A instituição do direito real de laje não implica a atribuição de fração ideal de terreno ao titular da laje ou a participação proporcional em áreas já edificadas. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 5 o Os Municípios e o Distrito Federal poderão dispor sobre posturas edilícias e urbanísticas associadas ao direito real de laje. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 6 o O titular da laje poderá ceder a superfície de sua construção para a instituição de um sucessivo direito real de laje, desde que haja autorização expressa dos titulares da construção-base e das demais lajes, respeitadas as posturas edilícias e urbanísticas vigentes. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
Percebe-se que tal cessão implica em obrigações ao cessionário da laje, como tributos, mas não implica na constituição de condomínio entre cedente e cessionario.
Por ser parte de uma construção-base, todo o edifício, inclusive a laje, deverá observar as regulamentações Municipais sobre edificações.
O direito sobre a laje, por previsão legal, pode ser transmitido a terceiros, desde que haja concordância do cedente original, proprietário da construção-base, e dos titulares das demais lajes.
Na sequência seguem obrigações do titular do direito de laje, como prejudicar o edifício que integra com obras ou ausência de conservação. É o que reza o art. 1.510-B:
Art. 1.510-B. É expressamente vedado ao titular da laje prejudicar com obras novas ou com falta de reparação a segurança, a linha arquitetônica ou o arranjo estético do edifício, observadas as posturas previstas em legislação local. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
O art. 1.510-C estipula que poderá constar do contrato de cessão do direito de laje a divisão de custos entre o proprietário da construção-base e o titular da laje para a manutenção e conservação do edifício:
Art. 1.510-C. Sem prejuízo, no que couber, das normas aplicáveis aos condomínios edilícios, para fins do direito real de laje, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes que sirvam a todo o edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum serão partilhadas entre o proprietário da construção-base e o titular da laje, na proporção que venha a ser estipulada em contrato. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
I - os alicerces, colunas, pilares, paredes-mestras e todas as partes restantes que constituam a estrutura do prédio; (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
II - o telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso exclusivo do titular da laje; (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
III - as instalações gerais de água, esgoto, eletricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes que sirvam a todo o edifício; e (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
IV - em geral, as coisas que sejam afetadas ao uso de todo o edifício. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 2 o É assegurado, em qualquer caso, o direito de qualquer interessado em promover reparações urgentes na construção na forma do parágrafo único do art. 249 deste Código. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
Por sua vez, o artigo 1.510-D estipula o direito de preferência na alienação de unidades sobrepostas, tendo a primazia os donos da construção-base e depois, os titulares da laje.
Art. 1.510-D. Em caso de alienação de qualquer das unidades sobrepostas, terão direito de preferência, em igualdade de condições com terceiros, os titulares da construção-base e da laje, nessa ordem, que serão cientificados por escrito para que se manifestem no prazo de trinta dias, salvo se o contrato dispuser de modo diverso. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 1 o O titular da construção-base ou da laje a quem não se der conhecimento da alienação poderá, mediante depósito do respectivo preço, haver para si a parte alienada a terceiros, se o requerer no prazo decadencial de cento e oitenta dias, contado da data de alienação. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 2 o Se houver mais de uma laje, terá preferência, sucessivamente, o titular das lajes ascendentes e o titular das lajes descendentes, assegurada a prioridade para a laje mais próxima à unidade sobreposta a ser alienada. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
Haverá a possibilidade do exercício de preferência dentro de 180 dias contados da alienação da unidade.
Caso haja mais de uma laje, terá preferência o titular da laje ascendente antes do titular das lajes descendentes, respeitando a proximidade com a laje a ser alienada.
Caso haja ruína do edifício que conforma a construção-base e a laje, o direito real de laje será extinto. Todavia, permanecerá válido se instituído sobre o subsolo ou se a construção for reconstruída dentro de 5 anos.
Art. 1.510-E. A ruína da construção-base implica extinção do direito real de laje, salvo: (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
II - se a construção-base for reconstruída no prazo de 5 (cinco) anos. (Redação dada pela Lei nº 14.382, de 2022)
Parágrafo único. O disposto neste artigo não afasta o direito a eventual reparação civil contra o culpado pela ruína. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
Esses regramento mínimos permitem, de maneira peculiar, a garantia da posse de unidades autônomas e o respeito ao direito à moradia digna, renovando a legislação imobiliária muitas vezes insensível à realidade.
Confira aqui outras postagens sobre alterações recentes feitas ao Código Civil Brasileiro!
Confira aqui o texto do Código Civil:
Comentários
Postar um comentário