Locação Residencial x Locação Comercial

A lei de locação, Lei n.8.245 de 1991,  trata de duas modalidades de locação possíveis de serem contratadas: a locação de residencial e a não residencial.

Como os nomes sugerem,  a modalidade residencial se destina ao inquilino que pretende morar, residir no imóvel, seja para uma pequena temporada, seja pele período mínimo exigido pela lei, que é de 30 meses (2 anos e meio).

Já a modalidade comercial, denominada na lei como "não residencial", destina-se a quem pretende estabelecer um ponto comercial ou até mesmo residir e trabalhar no mesmo endereço (ex. um sobrado alugado, no qual as pessoas atendem o público no térreo e moram no pavimento superior da casa).

Todavia, as necessidades dos últimos anos trouxeram uma certa dificuldade em tais definições, pois muitas vezes os valores cobrados para locações não residenciais tendem a ser maiores e, por isso, quando não se trata do aluguel de salas em prédios comerciais, os inquilinos podem tentar omitir a sua intenção de estabelecer um ponto comercial no imóvel que pretensamente querem ocupar para “residir".

Tal conduta pode diminuir seus custos, embora, ao mesmo tempo, possam causar inconveniências para os proprietários, locadores, desses imóveis.

Finalidade expressa da locação

A lei trata de tal assunto prevendo que constará do contrato, expressamente, a finalidade da locação acordada entre locador e locatário. Consta do artigo 23 da lei de locação:

Lei n.8245 de 1991

Art. 23. O locatário é obrigado a: 

[...]

II - servir - se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu; 

Como consequência dessa disposição contratual, a lei admite a rescisão do contrato que alterar a finalidade da locação, por força do que dispõe a lei no artigo 9º, inciso II:

Lei n.8245 de 1991

Art. 9º A locação também poderá ser desfeita: [...]

II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual; 

 Dessa forma, é comum vermos em contratos esse tipo de cláusula expressa, na qual se dispõe que constitui causa de rescisão do contrato o uso para finalidade diversa daquela constante e acordada no instrumento contratual. 

Assim sendo, deve ser observada a transparêncianas negociações entre as partes, para evitar uma situação de infração contratual que pode resultar em despejo do locatário, acarretando transtornos e prejuízos.

No caso da locação ter finalidade diversa daquela contratada, quais problemas podem aparecer para o locador?

O locador deve estar preparado para enfrentar algumas inconveniências, sejam da esfera pública e outra da esfera privada. No que diz respeito à esfera pública, podemos exemplificar com uma circunstância muito desagradável. Os municípios especificam no seu plano diretor e nas regulamentações dele decorrentes quais tipos de estabelecimentos (residenciais ou comerciais) podem existir em determinados bairros, sendo que o descumprimento de tais posturas acarretam multas. Assim, se o locador não conhece a verdadeira finalidade do uso de seu imóvel pelo locatário, ele pode ser notificado pela Prefeitura a pagar uma multa inesperada! Então, é bom evitar esse tipo de situação e certificar-se para qual finalidade o seu imóvel está sendo usado, por meio de inspeções regulares, que devem estar previstas no contrato e devem ser combinadas previamente entre as partes.

Outra questão diz respeito a multas pelo barulho de maquinário em zonas predominantemente residenciais, ou pelos dejetos descartados de maneira imprópria pelos locatários, uma vez que a coleta de determinados resíduos, não originados por residências, pode ser cobrada de maneira diferenciada pelos Municípios ao proprietário do imóvel.

As inconveniências na esfera privada são de outra ordem e podem ser relativas a uma série de fatores, como a deterioração do imóvel em razão de alterações na sua estrutura interna (remoção de paredes, alteração de encanamentos e fiação elétrica, descaracterização total ou parcial de cômodos da casa ou do próprio imóvel).

Isso traz despesas inesperadas ao final da locação, justamente quando o locador costuma estar com pressa para encontrar um novo inquilino e descobre diversas modificações não autorizadas por ele, que comprometeram o uso residencial e que demandarão horas de trabalho e custos consideráveis para serem desfeitos. Mesmo que consiga cobrar do antigo locatário, tais gastos podem demorar a serem restituídos. Isso quando se descobre o novo paradeiro do locatário ou se consegue entrar em contato com ele...

Então, tais prejuízos podem ser impedidos ou evitados com  um contrato bem redigido, dentro do que as partes combinaram, bem como por meio de inspeções regulares no imóvel alugado pelo proprietário, sempre combinadas com antecedência com o inquilino.

Um contrato bem elaborado é essencial, como se percebe, de maneira a evitar desgastes e prejuízos ao imóvel e ao seu proprietário. Deve prever a rescisão do contrato de locação no caso de uso do imóvel para finalidade diversa, a obrigação de desfazimento e reparação de reformas não autorizadas, bem como eventual aplicação de multa, a ser apurada no caso de práticas de irregularidades e de transtornos e perdas causados ao proprietário.

Para tanto, consulte sempre um advogado de confiança, que pode ajuda-lo revisando a sua minuta contratual ou ajudando-o a redigir um contrato melhor e mais eficaz para evitar problemas posteriores! Até a próxima! 

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