Duração do contrato de locação  

Uma das grandes dúvidas quanto ao contrato de locação diz respeito à sua duração. É comum que os contratos sejam verbais e fique acertado entre locador e locatário o prazo de um ano de duração. Mas será que isso é correto de acordo com a lei?

O prazo de duração do contrato de locação previsto em lei

É bom que se diga que não há problema relativo à duração do contrato de locação relativo à locações não residenciais. O que a lei protege, garantindo um prazo mínimo a ser considerado, é a locação residencial. 

Para essa finalidade de moradia, a lei considera o prazo mínimo de 30 meses, ou seja, 2 anos e meio. 

E se o contrato prever uma longa duração, como 5, 10 anos? Sabe-se que com os períodos de crise, tais contratos tornam-se cada vez mais raros, pois locatários costumam procurar cada vez mais imóveis mais novos e com despesas menores. Mas, mesmo assim, existe algum impedimento para alugar por grandes períodos de tempo? Não, mas há um detalhe importante no que se refere à assinatura do contrato para que tal prazo seja levado a efeito. Observe-se o art. 3º da lei de locação:

Art. 3º O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de vênia conjugal, se igual ou superior a dez anos. 

Parágrafo único. Ausente a vênia conjugal, o cônjuge não estará obrigado a observar o prazo excedente. 

Então, para vincular os cônjuges dos contratantes no que diz respeito ao prazo de vigência igual ou superior a 10 anos de locação, é obrigatório que o cônjuge envolvido na contratação do aluguel assine também o contrato! Caso contrário, o cônjuge que não tiver assinado poderá pedir a desocupação do imóvel quando o contrato cumprir 10 anos de duração, ou decidir sair do imóvel, sem penalidade. 

Vedações durante a vigência do contrato

Enquanto o contrato estiver vigente por tempo estipulado igual ou superior a 30 meses, o locador tem poucos motivos para pedir a desocupação do imóvel, que consistem basicamente em realizar reparos urgentes e para uso próprio do imóvel para si ou sua família. Já o locatário poderá sair, desde que pague a multa contratualmente estabelecida, a não ser que se trate de uma das situações que a lei prevê como justificativa de “denúncia cheia” do contrato, ou seja, a rescisão com motivo legalmente previsto que isenta o contratante de pagar a multa à outra parte. Veja-se o que dispõe o art.4:

Art. 4  Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.      (Redação dada pela Lei nº 12.744, de 2012)

Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência. 

Nas situações em que não houver renovação por escrito do contrato de aluguel e este esteja prorrogado, assim, por prazo indeterminado, após o decurso dos 30 meses mínimos, o locatário poderá deixar o imóvel sem pagar a multa convencional se avisar o locador com antecedência mínima de 30 dias. Isso consta do art.6º:

Art. 6º O locatário poderá denunciar a locação por prazo indeterminado mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias. 

Parágrafo único. Na ausência do aviso, o locador poderá exigir quantia correspondente a um mês de aluguel e encargos, vigentes quando da resilição. 

E se tal aviso não ocorrer e locatário simplesmente deixar o imóvel?

 O locador terá direito a um mês de aluguel, acrescidos dos demais encargos que o inquilino arcava durante a vigência normal do contrato.

É bom que se diga que em todos esses casos, continua valendo a responsabilidade do locatário por todos os danos eventualmente causados ao imóvel, que deverão ser apurados na inspeção feita ao final do contrato, antes da entrega definitiva das chaves. 

Em caso de dúvida, consulte sempre um advogado de confiança, que pode ajudá-lo a revisar a sua minuta ou elaborar um contrato que preveja todas as condições relevantes ao aluguel do seu imóvel, para que todos fiquem seguros ao alugar e satisfeitos com o negócio! Até a próxima! 

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