Contrato escrito x contrato verbal 

É muito comum que não se veja contratos escritos nas relações privadas mais corriqueiras, como na locação de um imóvel, na venda de uma moto, de um carro. Mas será que a adoção de um contrato verbal, ou “de boca” como se fala no dia-a-dia, traz complicações para quem prefere negociar assim?

1. O que diz a lei

A lei permite que muitos contratos sejam feitos verbalmente de maneira válida, mas não todos. Dependendo da natureza da obrigação assumida, o contrato deverá ser escrito. Algumas vezes, até registrado em cartório, para que tenha efeitos em relação a terceiros. 

Por exemplo, um contrato de aluguel de imóvel residencial pode ser feito verbalmente, acertando as partes sobre o valor do aluguel, a forma da garantia prestada e o prazo de duração, respeitadas as disposições mínimas da lei de locação. Mas o contrato de fiança, muitas vezes acessório a ele, precisa ser feito por escrito, para que o fiador se obrigue de acordo com as disposições da lei civil a arcar com os valores não pagos pelo inquilino. 

Já no caso de um contrato de mútuo com garantia real (empréstimo garantido por hipoteca, por exemplo), o contrato deverá ser registrado em cartório e averbado junto ao registro de imóveis do bem dado em garantia, para que o mesmo possa ser exigido como pagamento com preferência sobre outros eventuais credores do devedor que não pagou o empréstimo recebido.

A lei também dispõe que, dependendo de como o contrato tenha sido celebrado, verbalmente ou por escrito, podem haver consequências para as partes. Por exemplo, sabe-se que é comum na locação residencial acertar o valor do aluguel e não se estabelecer prazo, ou quando se estabelece, adotar o prazo de 1 ano. 

O problema é que a lei considera que, quando o contrato não tiver duração mínima de 30 meses, a prorrogação do contrato será automática e se dará por prazo indeterminado quando atingido o final do prazo de locação convencionado. Isto significa que não haverá mais a possibilidade de cobrança de multa por descumprimento do prazo depois dele prorrogado e o inquilino poderá deixar o imóvel sem indenizar desde que avise o proprietário ou locador do seu interesse de sair com antecedência mínima de 30 dias. 

Existe também o problema de comprovar a relação contratual que não está formalizada em um instrumento escrito, podendo as partes se valer de testemunhas, mas isso gera problemas quanto à prova de condições específicas acordadas entre as partes, geralmente não contadas a terceiros.  A lei civil antes restringia o uso de testemunhas para comprovar a existência de contratos cujo valor não era superior a 10 vezes o salário mínimo, mas essa restrição foi revogada. Assim, as testemunhas podem auxiliar na comprovação da existência de um contrato de qualquer valor, mas a prática exigirá comprovantes bancários, recibos, fotografias, e qualquer prova que materialize a relação jurídica.

Outra questão diz respeito ao cumprimento do contrato. A lei processual tem admitido cada vez mais a execução direta das obrigações não cumpridas de um contrato, desde que ele cumpra os requisitos legais, por exemplo, estar assinado pelas partes e testemunhas.

Para contratos envolvendo grandes somas entre empresas, é comum que se estabeleça a arbitragem para resolver os conflitos. Isso pode ajudar na situação em que os executivos, ocorrido um problema no cumprimento do contrato, não conseguem manter conversas ou negociações construtivas, podendo-se passar a um procedimento que solucionará a questão. Caso não haja tal cláusula, as empresa terão de concordar em levar a questão a arbitragem ou se valer do Poder Judiciário, e lidar com os problemas conhecidos de morosidade e pouca qualificação especializada em determinados ramos de negócio, o que pode dificultar a melhor solução do caso para os envolvidos e maiores custos e perdas. 

Em relação a particulares, com a popularização da contratação à distância, devido ao avanço dos meios de contratação digitais, é importante estipular em contrato onde os conflitos que não se consigam negociar serão resolvidos, pois levar uma questão ao Poder Judiciário localizado em outra cidade ou Estado pode envolver custos não previstos aos envolvidos e atrapalhar a resolução da demanda.

Dessa forma, ter um instrumento escrito conforme os requisitos expressos na lei facilita no procedimento de cobrança do contratantes que não cumpriu o combinado. 

2. Vantagem do contrato escrito

Pelas breves observações feitas acimam, percebe-se que a falta de contrato escrito pode atrapalhar a satisfação dos interesses das partes envolvidas.

Entre as vantagens de se ter um instrumento formalizado, pode-se destacar que as partes terão maior certeza e segurança quanto:

a) aos seus direitos e deveres relativos ao contrato;

b) às datas e métodos de cumprimento do contrato;

c)  ao que pode ser feito para solucionar impasses;

d) aos valores cobrados na situação de atraso e descumprimento;

e) às hipóteses de desfazimento do contrato;

f) a quem recorrer para resolver impasses não negociáveis;

Em caso de dúvida, consulte sempre um advogado de confiança, que pode ajudá-lo a revisar a sua minuta ou elaborar um contrato que preveja todas as condições relevantes do contrato, bem como analisar as melhores condições de negociação, para que todos fiquem seguros ao alugar e satisfeitos com o negócio! Até a próxima! 

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