Benfeitorias no imóvel alugado 

Quando o locatário permanece por bastante tempo no imóvel, acaba muitas vezes fazendo pequenos ajustes, às vezes pequenas obras, que o tornam mais seguro, confortável, aconchegante e mais belo para sua destinação, seja residencial, seja comercial. Essas modificações são tratadas pela lei como benfeitorias. Mas e quando a locação chega ao fim, quais os direitos do locatário relativo a elas? 

Os tipos de benfeitorias

O Código Civil estabelece que existem três tipos de benfeitorias, a saber: as necessárias, as úteis e as voluptuárias.

As necessárias dizem respeito a obras e modificações para que o imóvel continue cumprindo a sua finalidade de modo seguro e íntegro. Consertos em fiação elétrica, encanamento poderiam ser exemplos. Caso não sejam feitas, há grande chance de danos ao imóvel e o comprometimento do uso do mesmo.

As úteis dizem respeito a modificações que atendem os interesses do possuidor do imóvel, facilitando o uso do imóvel. Assim, a instalação de lustres, um chuveiro mais econômico, uma torneira elétrica, uma torneira com filtro acoplado, um filtro de água diferente, etc, podem ser considerados nessa modalidade, pois aumentam o conforto do possuidor do imóvel, mas não lhe imprescindíveis para aproveitar a locação.

Já as benfeitorias voluptuárias dizem respeito a objetos que adornam o ambiente, favorecendo o deleite. Obras de arte, lustres caros, tapetes finos, são exemplos a serem destacados.

Mas será que o locador deve arcar com tudo isso ao final?

Casos de indenização do locatário conforme a lei

A lei de locações determina, em seus artigos 35 e 36, que as benfeitorias necessárias serão sempre indenizáveis ao locatário, mesmo que o locador com elas não haja consentido. Isso quer dizer que aquelas obras ou reparos feitos para que o imóvel pudesse continuar sendo usado normalmente deverão ser reembolsados pelo locador.

Entretanto, as benfeitorias úteis apenas serão indenizáveis ao locatário se tiverem sido consentidas pelo locador, pois não imprescindíveis ao uso do imóvel.

Já a voluptuárias não serão indenizáveis e deverão ser retiradas pelo locatário ao final da locação, desde que não danifiquem o imóvel.

Se não houver a indenização, o que acontece?

A lei diz que enquanto não houver a indenização respectiva ao locatário, este terá direito à retenção, que consiste em permanecer no imóvel, pagando os alugueis correspondentes, até que seja reembolsado integralmente pelas benfeitorias.

Pode haver estipulação contratual diversa que exima a indenização por parte do locador?

Sim, a lei de locações permite que os contratantes convencionem sobre a indenização de benfeitorias, podendo inclusive dispensar o locador de qualquer indenização por benfeitorias necessárias ou úteis. Por isso, atenção no contrato.

Em caso de dúvida, consulte sempre um advogado de confiança, que pode ajudá-lo a revisar a sua minuta ou elaborar um contrato que preveja todas as condições relevantes ao aluguel do seu imóvel, bem como analisar as melhores condições de negociação, para que todos fiquem seguros ao alugar e satisfeitos com o negócio! Até a próxima! 

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