Modalidades de garantia na locação
Muitas pessoas costumam imaginar que o contrato de locação admite apenas duas modalidades de garantia, o fiador e a caução em dinheiro. E sempre há pessoas que têm dúvidas acerca da possiblidade exigir mais de um tipo de garantia na hora de contratar.
Vejamos o artigo 37 da lei de locações e o que ele dispõe:
Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:
I - caução;
II - fiança;
III - seguro de fiança locatícia.
IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005)
Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.
Destaca-se, então, que só se permite um tipo de garantia por contrato de locação, não sendo válida a disposição que exigir mais de um tipo de garantia.
Também se destaca que a lei se refere a quatro modalidades de garantia, a saber: a caução, a fiança, o seguro-fiança e a cessão fiduciária de quotas. Sigamos para as dúvidas mais frequentes:
A caução sempre tem de ser em dinheiro?
Uma dúvida muito frequente diz respeito à caução dos contratos de locação: posso aceitar bens diversos de dinheiro, até imóveis ou a eles equiparados?
Sim, a lei permite, por força do art. 38:
Art. 38. A caução poderá ser em bens móveis ou imóveis.
§ 1º A caução em bens móveis deverá ser registrada em cartório de títulos e documentos; a em bens imóveis deverá ser averbada à margem da respectiva matrícula. [...]
Então, a caução pode ser dada em bens móveis, geralmente dinheiro, ou imóveis, algo mais raro, e que depende de registro no respectivo cartório de registro.
Também pode ser dada em ações ou títulos de sociedades empresárias, desde que não estejam em situação falimentar ou recuperação judicial, como dispõe o mesmo artigo:
Art. 38. A caução poderá ser em bens móveis ou imóveis.
[...]§ 3º A caução em títulos e ações deverá ser substituída, no prazo de trinta dias, em caso de concordata, falência ou liquidação das sociedades emissoras.
Há um valor máximo para a caução em dinheiro?
Sim, a lei dispõe, no mesmo art. 38, que a caução em dinheiro não pode ter valor superior a 3 meses do valor do aluguel.
Art. 38. A caução poderá ser em bens móveis ou imóveis.
[...]
§ 2º A caução em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança, autorizada, pelo Poder Público e por ele regulamentada, revertendo em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma respectiva.
Todavia, dependendo da urgência com que a pessoa precisa alugar um imóvel, infelizmente ela se dispõe a aceitar condições vedadas pela lei, arcando com um grande ônus.
A garantia dada permanece válida durante a prorrogação automática do contrato?
Sabe-se que após os 30 meses de duração mínima do contrato residencial ou após a permanência do locatário além do prazo avençado na locação não residencial sem que haja impedimento ou notificação do locador, o contrato se prorroga automaticamente por prazo indeterminado, continuando vigente em todas as suas disposições e permitindo a devolução do imóvel por parte do locatário sem o pagamento da multa contratual, desde que notifique o locador com antecedência mínima de 30 dias e pague o valor correspondente à sua permanência.
Mas e a garantia, continua válida nesse período ou precisa ser aumentada?
A lei dispõe que a garantia continua válida, a não ser que o contrato disponha de modo diferente. Veja-se o art.39:
Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei.
Desse modo, a garantia continua válida até a devolução das chaves pelo locatário.
Em quais casos a garantia precisa ser aumentada ou reforçada?
Em algumas situações, a garantia dada em contrato não se mostra mais suficiente para resguardar os interesses do locador contra eventual impontualidade do locatário. Assim sendo, o artigo 40 trata da situações em que a garantia será substituída ou reforçada. Caso o fiador morra, for declarado ausente, for interditado, for declarado insolvente, sofrer recuperação judicial ou falência ou for exonerado, ele poderá ser substituído por outro ou a modalidade de garantia trocada.
Se a fiança for contratada por prazo certo, e o contrato se estender além do prazo, ou no caso de o contrato ser prorrogado por prazo indeterminado e o fiador pedir exoneração após o término do prazo do contrato nele ajustado ou se os móveis ou imóveis dados em garantia forem vendidos, também haverá a substituição da garantia. Veja-se a disposição do artigo 40:
Art. 40. O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos:
I - morte do fiador;
II – ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente;
III- gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de residência sem comunicação ao locador;
IV - exoneração do fiador;
V - prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiança ajustada por prazo certo;
VI - desaparecimento dos bens móveis;
VII - desapropriação ou alienação do imóvel.
VIII - exoneração de garantia constituída por quotas de fundo de investimento;
IX - liquidação ou encerramento do fundo de investimento de que trata o inciso IV do art. 37 desta Lei.
X – prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.
Parágrafo único. O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação.
Nesses casos, o locador notificará o locatário para que apresente nova garantia, dentro de 30 dias, sob pena de desfazimento da locação.
O locador não me notificou mas a garantia não existe mais: serei despejado?
A boa-fé entre os contratantes exige que o locatário se comprometa a substituir a garantia, sob pena de poder ser notificado a qualquer tempo para ser despejado em 30 dias. Então, o fato de o locador não ter avisado formalmente que exige uma nova garantia não exime o locatário de prestá-la. Todavia, tudo isso pode ser negociado, para que os interesses de ambas as partes sejam satisfeitos da melhor forma.
Em caso de dúvida, consulte sempre um advogado de confiança, que pode ajudá-lo a revisar a sua minuta ou elaborar um contrato que preveja todas as condições relevantes ao aluguel do seu imóvel, bem como analisar as melhores condições de negociação, para que todos fiquem seguros ao alugar e satisfeitos com o negócio! Até a próxima!
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