Finalidades da locação
Você que tem um imóvel para alugar, já deve ter se perguntado muitas vezes sobre qual a finalidade da locação você deve escolher para ter um melhor retorno, certo? Mas você conhece as implicações legais dessa escolha? Então confira aqui algumas respostas para as possíveis dúvidas à respeito de como escolher a finalidade da locação.
Residencial x não residencial
A lei de locação, Lei n.8.245 de 1991, trata de duas modalidades de locação possíveis de serem contratadas: a locação de residencial e a não residencial.
Evidentemente, a modalidade residencial se destina ao inquilino que pretende morar, residir no imóvel, seja para uma pequena temporada, seja pele período mínimo exigido pela lei, que é de 30 meses (2 anos e meio).
Já a modalidade não residencial é popularmente conhecida como comercial, uma vez que se destina a quem pretende estabelecer um ponto comercial ou até mesmo residir e trabalhar no mesmo endereço (ex. um sobrado alugado, no qual as pessoas atendem o público no térreo e moram no pavimento superior da casa).
Todavia, as necessidades dos últimos anos provocou uma certa dificuldade em tais definições, pois muitas vezes os valores cobrados para locações não residenciais tendem a ser maiores e, por isso, quando não se trata do aluguel de salas em prédios comerciais, os inquilinos podem tentar omitir a sua intenção de estabelecer um ponto comercial no imóvel que pretensamente querem ocupar para “residir”, diminuindo seus custos e podendo trazer inconveniências para os proprietários.
A lei trata de tal assunto admitindo a rescisão do contrato que alterar a finalidade da locação, por força do que dispõe a lei no artigo 9º, inciso II e por violação dos deveres do locatário, explicitamente o art.23, II, como se observa abaixo:
Lei n.8245 de 1991
Art. 9º A locação também poderá ser desfeita:
I - por mútuo acordo;
II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual;
III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti - las.
[...]
Art. 23. O locatário é obrigado a:
[...]
II - servir - se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;
Dessa forma, é comum vermos em contratos esse tipo de cláusula expressa, na qual se dispõe que constitui causa de rescisão do contrato o uso para finalidade diversa daquela constante e acordada no instrumento contratual. Mas quais inconveniências podem acontecer para o locador?
Problemas do locador quando o locatário usa o imóvel para finalidade diversa
O locador deve estar preparado para enfrentar algumas inconveniências, sejam da esfera pública e outra da esfera privada. No que diz respeito à esfera pública, podemos exemplificar com uma circunstância muito desagradável. Os municípios especificam no seu plano diretor e nas regulamentações dele decorrentes quais tipos de estabelecimentos (residenciais ou comerciais) podem existir em determinados bairros, sendo que o descumprimento de tais posturas acarretam multas. Assim, se o locador não conhece a verdadeira finalidade do uso de seu imóvel pelo locatário, ele pode ser notificado pela Prefeitura a pagar uma multa inesperada! Então, é bom evitar esse tipo de situação e certificar-se para qual finalidade o seu imóvel está sendo usado.
Outra questão diz respeito a multas pelo barulho de maquinário em zonas predominantemente residenciais, ou pelos dejetos acondicionados de maneira imprópria pelos locatários, uma vez que a coleta de determinados resíduos descartados, que não sejam originados por residências, é cobrado de maneira diferenciada pelos Municípios.
As inconveniências na esfera privada são de outra ordem e podem ser relativas a uma série de fatores, como a deterioração do imóvel em razão de alterações na sua estrutura interna (remoção de paredes, alteração de encanamentos e fiação elétrica, descaracterização total ou parcial de cômodos da casa), que podem trazer despesas inesperadas ao final da locação, justamente quando o locador costuma estar com pressa para encontrar um novo inquilino e descobre diversas modificações não autorizadas por ele, que comprometeram o uso residencial e que demandarão horas de trabalho e custos consideráveis para serem desfeitos os quais, mesmo sendo cobrados do antigo locatário, podem demorar para serem restituídas. Isso quando se descobre o novo paradeiro do locatário...
Então, isso pode ser impedido ou evitado com inspeções regulares no imóvel pelo proprietário, sempre combinadas com antecedência com o inquilino.
E é essencial, como se percebe, elaborar um bom contrato para evitar esse tipo de problema, prevendo a rescisão no caso de uso do imóvel para finalidade diversa, a obrigação de desfazimento e reparação de reformas não autorizadas, bem como a multa que pode ser cabível no caso de irregularidades e transtornos causados ao proprietário.
Para tanto, consulte sempre um advogado de confiança, que pode ajuda-lo revisando a sua minuta contratual ou ajudando-o a redigir um contrato melhor e mais eficaz para evitar problemas posteriores! Até a próxima!
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