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Das deliberações do condomínio edilício e a Reforma do Código Civil

 Das deliberações do condomínio edilício e a Reforma do Código Civil

 A lei n.14.405 de 2022 alterou algumas regras sobre as deliberações tomadas em condomínios edilícios, que deverão  ser observadas.

A regra contida no art. 1.351, sobre a decisão dos condôminos acerca da alteração da destinação do edifício, suscitará diversos debates. A redação antiga exigia a aprovação por unanimidade. Confira -se o dispositivo antigo:

Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)



Pela redação renovada, tal aprovação deverá ser de 2/3 dos condôminos, um quórum qualificado ainda elevado, mas poderá trazer mudanças consideráveis em condomínios cuja propriedade das unidades seja concentrada nas mãos de poucas pessoas. A nova redação dispõe:

Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção, bem como a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária.   (Redação dada pela Lei nº 14.405, de 2022)

Quanto às convocações, houve mudanças significativas quanto à segunda convocação. 

Diz a lei que, para que ocorram as assembleias de condôminos, haverá a primeira convocação para a instalação da assembleia, e essa acontecerá se estiverem presentes mais da metade dos condôminos que representem metade das frações ideais do condominio. Essa regra do artigo 1.352 nao mudou:

 Art. 1.352. Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da assembléia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.

Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio.

Todavia, quando não comparecerem condôminos donos de metade das frações ideais, haverá uma segunda convocação, podendo ser instalada com qualquer numero de presentes e que poderá deliberar por maioria de votos. 

Todavia, pode acontecer de determinados assuntos exigirem quórum qualificado. E daí a novidade legislativa permite que seja instalada a assembleia, colha os votos dos presentes e agende uma nova data para terminar a assembleia, devendo convocar os condôminos presentes e ausentes para que se manifestem e a deliberação possa ser tomada. 

  Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembleia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial.

§ 1º Quando a deliberação exigir quórum especial previsto em lei ou em convenção e ele não for atingido, a assembleia poderá, por decisão da maioria dos presentes, autorizar o presidente a converter a reunião em sessão permanente, desde que cumulativamente:      (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)

I - sejam indicadas a data e a hora da sessão em seguimento, que não poderá ultrapassar 60 (sessenta) dias, e identificadas as deliberações pretendidas, em razão do quórum especial não atingido;    (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)

II - fiquem expressamente convocados os presentes e sejam obrigatoriamente convocadas as unidades ausentes, na forma prevista em convenção;      (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)

III - seja lavrada ata parcial, relativa ao segmento presencial da reunião da assembleia, da qual deverão constar as transcrições circunstanciadas de todos os argumentos até então apresentados relativos à ordem do dia, que deverá ser remetida aos condôminos ausentes;      (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)

IV - seja dada continuidade às deliberações no dia e na hora designados, e seja a ata correspondente lavrada em seguimento à que estava parcialmente redigida, com a consolidação de todas as deliberações.   (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)

§ 2º Os votos consignados na primeira sessão ficarão registrados, sem que haja necessidade de comparecimento dos condôminos para sua confirmação, os quais poderão, se estiverem presentes no encontro seguinte, requerer a alteração do seu voto até o desfecho da deliberação pretendida.     (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)

§ 3º A sessão permanente poderá ser prorrogada tantas vezes quantas necessárias, desde que a assembleia seja concluída no prazo total de 90 (noventa) dias, contado da data de sua abertura inicial.    (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)

Alguns detalhes devem ser observados, como a lavratura da ata parcial, o respeito do limite temporal de segmento da sessão da assembleia, que deverá continuar dentro de 60 dias e, caso prorrogada mais de uma vez, não poderá terminar após o prazo de 90 dias contados da instalação inicial.

Detalhe interessante é a possibilidade de mudança de votos dos condôminos, aceita até o encerramento da sessão de condomínio.

  A pandemia da Covid-19 permitiu a realização extraordinária de assembleias por meios virtuais. E a lei n.14.309 de 2022 fez inserir no Codigo civil a regulamentacao permanente sobre assembelias virtuais, dentro de certos requisitos. Dispoe o arrigo 1.354-A:

  Art. 1.354-A. A convocação, a realização e a deliberação de quaisquer modalidades de assembleia poderão dar-se de forma eletrônica, desde que:    (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)

I - tal possibilidade não seja vedada na convenção de condomínio;      (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)

II - sejam preservados aos condôminos os direitos de voz, de debate e de voto.      (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)

§ 1º Do instrumento de convocação deverá constar que a assembleia será realizada por meio eletrônico, bem como as instruções sobre acesso, manifestação e forma de coleta de votos dos condôminos.    (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)

§ 2º A administração do condomínio não poderá ser responsabilizada por problemas decorrentes dos equipamentos de informática ou da conexão à internet dos condôminos ou de seus representantes nem por quaisquer outras situações que não estejam sob o seu controle.      (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)

§ 3º Somente após a somatória de todos os votos e a sua divulgação será lavrada a respectiva ata, também eletrônica, e encerrada a assembleia geral.     (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)

§ 4º A assembleia eletrônica deverá obedecer aos preceitos de instalação, de funcionamento e de encerramento previstos no edital de convocação e poderá ser realizada de forma híbrida, com a presença física e virtual de condôminos concomitantemente no mesmo ato.   (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)

§ 5º Normas complementares relativas às assembleias eletrônicas poderão ser previstas no regimento interno do condomínio e definidas mediante aprovação da maioria simples dos presentes em assembleia convocada para essa finalidade.    (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)

§ 6º Os documentos pertinentes à ordem do dia poderão ser disponibilizados de forma física ou eletrônica aos participantes.   (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)

Desse modo, os condôminos deverão ser comunicados devidamente sobre a realização virtual da assembleia e informados sobre datas, horários e meios de acesso. Os votos poderão ser contabilizados de maneira eletrônica, constando da ata, bem como documentos relativos as matérias decididas poderão ser disponibilizados também por meio eletrênico. 

Os quórum legais deverão ser observados igualmente, e todos os condôminos deverão ter direito à voz e aborto, dentro dos regramentos legais e estatutários. A lei confirma que não haverá responsabilização da administração do condomínio por falhas nos equipamentos ou de internet  que não sejam de sua responsabilidade. Tudo isso para regulamentar práticas cada vez mais comuns e que facilitam as deliberações condominiais.


2. Alteração prevista no Projeto de Reforma do Código Civil

O PL n.4 de 2025 prevê regra que consolida entendimento jurisprudencial antigo sobre uma questão de quorum pouco discutida na doutrina mas que levava a grandes questionamentos nos tribunais: a aprovação de alteração de convenção, destinação do edifício ou unidade determinadas pelo Poder Publico. Vejamos a nova disposição projetada a onstar do art. 1.351 :

Art. 1.351. Depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos a alteração da convenção, bem como a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária.

Parágrafo único. Nos casos em que as alterações previstas no caput forem pedidas pelo Poder Público, para os fins de aproveitamento de edificação subutilizada, será suficiente a aprovação por maioria simples dos condôminos.”

Desta feita, a aprovação de obras determinadas pelo Poder Público passaria a exigir quorum de maioria simples, pois isso facilitaria as aprovações requeridas pelos gestores públicos, permitindo o debate entre os condôminos sem que tivessem tantas meios de obstar a votação e a deliberação, uma vez que o quorum de dois terços é difícil de ser atingido na prática, levando a disputas judiciais morosas e desgastantes.


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